Immobilier d’investissement en Belgique en 2025-2026: détenir en privé ou via une société ? Posons la réflexion!

La question paraît simple, mais elle embrasse des réalités fiscales, civiles et financières hétérogènes : faut-il acquérir un bien de rapport en personne physique ou au travers d’une société ? L’arbitrage ne se limite pas à « taux IPP progressifs vs. taux ISoc fixes ». Il dépend de la base imposable (revenu cadastral revalorisé à l’IPP vs. loyers réels à l’ISoc), des possibilités de déduction (amortissements, frais, TVA), du coût de sortie (plus-values et « frottements » lors d’un retrait vers le privé), de la capacité de réinvestissement, de la transmission et du profil énergétique du bien.

Que retenir ?

Le « meilleur » véhicule dépend de votre usage (habitation, location privée, location professionnelle), de votre horizon(conserver/revendre), de votre structure de revenus et de vos objectifs patrimoniaux. Aucune solution n’est universelle ; un modèle « coûts/bénéfices » multicritères s’impose.

1. Trois phases, trois fiscalités : acquisition, détention, sortie

Afin d’introduire les comparaisons de façon lisible, rappelons la dynamique d’un projet immobilier :

• Acquisition : droits d’enregistrement (régionaux) ou TVA pour le neuf ; frais d’acte et de financement.
• Détention : taxation récurrente (IPP / ISoc), précompte immobilier, coûts et déductibilité.
• Sortie : plus-value (exonérée, imposée, ou étalée), puis distribution au privé si le bien est détenu en société.

Que retenir ?

La décision « privé vs. société » n’a de sens que si l’on suit le bien tout au long de son cycle de vie : une optimisation à l’entrée peut être annulée (ou surcompensée) à la sortie.

2. Détenir en personne physique (IPP) : simplicité, revenus fictifs… et parfois une exonération de plus-value

En personne physique, le traitement dépend fortement de l’usage :

• Habitation propre : pas de revenu imposable récurrent à l’IPP ; régimes régionaux favorables à l’acquisition (abattements/taux réduits selon régions)¹.
• Location à des particuliers pour un usage exclusivement privé : taxation sur un revenu fictif (revenu cadastral indexé majoré) et non sur les loyers réels ; pas de déduction des frais réels (sauf intérêts dans certaines hypothèses), mais pression fiscale souvent modérée au regard des loyers de marché².
• Location à des fins professionnelles (le locataire affecte le bien à une activité pro) : imposition sur les loyers réels(après un forfait de frais), donc charge fiscale plus élevée qu’en usage privé².
• Sortie (revente) : en dehors de la spéculation ou d’une activité de marchand, la plus-value privée est souvent exonérée : typiquement pour l’habitation propre (sous conditions de domiciliation) ou après des délais de détention pour certains biens (5 à 7 ans) ; attention toutefois à la requalification en revenus professionnels en cas d’achats/ventes répétées³.

En 2025, le nouveau gouvernement a décidé de mettre un terme sur la déduction des intérêts immobiliers de la base imposable. Ce fait peut être impactant, notamment pour ceux qui investissaient progressivement, en utilisant les intérêts de leurs emprunts pour conserver durablement une base immobilière imposable neutre. Ce fait nouveau doit être intégré dans les nouveaux modèles de calcul de vos optimisations!

Exemple illustratif (location privée)

Immeuble résidentiel loué 2 850 €/mois (34 200 €/an). À l’IPP, la base imposable n’est pas 34 200 € : on part du revenu cadastral indexé majoré (p.ex. RC indexé = 3 000 € → base forfaitaire majorée). En pratique, ce décrochage entre loyers de marché et base fiscale explique l’attractivité du logement loué à des particuliers.

Que retenir ?

Pour la location résidentielle à des particuliers, la personne physique est souvent fiscalement efficienteen phase de détention eten phase de sortie (plus-value fréquemment exonérée). En revanche, la location professionnellealigne l’IPP sur les loyers réels, ce qui peut faire perdre l’avantage. Les intérêts immobiliers ne sont plus déductibles, ils impactent les modèles de rendement.

3. Détenir via une société (ISoc) : déduction large, amortissements et TVA… mais attention à la sortie

En société, les loyers réels constituent le résultat imposable, mais la base est mécaniquement réduite par:

• les amortissements (bâtiment, pas le terrain),
• les frais (entretien, assurances, intérêts, précompte immobilier, honoraires),
• et, pour du neuf soumis à la TVA, la récupération de la TVA en cas d’affectation à une activité taxable⁴.

Le taux ISoc est fixe (25 % ; 20 % sous conditions de PME sur une première tranche de bénéfice), ce qui stabilise la charge. En revanche :

• la revente en société emporte en principe une taxation immédiate de la plus-value au taux ISoc ; l’étalement de taxation (réinvestissement) est possible sous conditions (art. 47 CIR 92)⁵.
• pour rapatrier la trésorerie vers le privé, il faut un flux (dividende, rémunération, liquidation) et donc un coût additionnel.
• la mise à disposition d’un logement à un dirigeant est un avantage de toute nature (ATN) imposable dans son chef (et source de cotisations sociales), que l’administration surveille de près².

Exemple illustratif (location professionnelle)

Immeuble de bureaux détenu en société et exclusivement loué à des fins pro : loyers réels imposés diminués des amortissements et frais. Pour un actif capitalistique (bâtiment récent, CAPEX élevés), la société peut afficher une base imposable faible pendant des années. La contrepartie ? À la revente, la plus-value (valeur de marché − valeur nette comptable) est imposée à l’ISoc, sauf taxation étalée⁵.

Que retenir ?

La société optimise la détention (amortissements, déduction des frais, TVA éventuelle) et facilite le réinvestissement. Le coût de sortie (plus-value ISoc + « frottement » pour la remonter au privé) est la variable critique de l’équation.

4. Situations mixtes et ingénieries courantes : usufruit/nue-propriété, droit de superficie, indivision

Lorsque les usages sont mixtes (privé/professionnel) ou que l’on recherche une allocation efficace du capital, plusieurs structures sont envisageables :

• Usufruit (société) / nue-propriété (privé) : la société acquiert un usufruit temporaire (souvent 15–20 ans) valorisé sur la valeur locative nette ; elle amortit l’usufruit et supporte les charges d’usage. Au terme, la pleine propriété se reconstitue chez le nu-propriétaire sans taxation supplémentaire. La valorisation doit être économiquement fondée ; un surprix serait réqualifié en ATN dans le chef du nu-propriétaire².
• Droit de superficie : le tréfoncier (privé) reste propriétaire du terrain, la société (superficiaire) érige et amortit le bâtiment, récupère la TVA le cas échéant et perçoit les revenus. À l’extinction, le bâti revient au tréfoncier, moyennant indemnité⁴.
• Indivision (privé/société) : chacun détient une quote-part en pleine propriété ; utile pour calibrer financement et déductibilités, mais la gestion (baux, travaux, cessions) exige une convention d’indivision robuste.

Exemple illustratif (cabinet + logement)

Rez-de-chaussée professionnel et étages d’habitation : usufruit en société sur le rez (usage pro, amortissable), nue-propriété privée sur l’ensemble. L’équilibre économique se démontre par un rapport de valorisation (rendement locatif, taux d’actualisation, dépenses d’entretien).

Que retenir ?

Les montages créent de la valeur quand ils reflètent l’économie réelle (usage, flux, risques). Ils détruisent de la valeur en cas de survalorisation ou de fragilité documentaire.

5. Transmission et gouvernance : anticiper le « jour d’après »

• Société : la transmission peut s’opérer par donation d’actions (biens mobiliers, droits d’enregistrement réduits selon région) et permet d’organiser des droits de contrôle (pactes, catégories d’actions). Fiscalement, les droits de succession/donation suivent des logiques distinctes de l’immobilier détenu en direct¹.
• Privé : la donation immobilière supporte des droits de donation immobilière plus élevés (selon région). En succession, l’habitation familiale bénéficie de régimes protecteurs (conjoint/cohabitant légal)¹.
• Banque/financement : la banque valorise la performance énergétique (PEB) et la résilience locative ; ces critères pèsent sur le taux et les covenants. Une politique d’investissement écrite (seuils de rendement net, CAPEX énergie) crédibilise le dossier.

Que retenir ?

Le véhicule de détention structure aussi la transmission et l’accès au crédit. Cartographier ces effets dès l’achat évite de « subir » une fiscalité ou une gouvernance défavorable plus tard.

6. Études de cas synthétiques (pédagogie chiffrée)

6.1. Location résidentielle à des particuliers (usage privé du locataire)

• Privé : base IPP sur RC revalorisé, souvent très inférieure aux loyers ; plus-value à la revente souvent exonérée(hors spéculation).
• Société : loyers intégralement imposables à l’ISoc, mais déduction des amortissements et frais. À la revente, plus-value taxée (étalement possible sous conditions)⁵.

Que retenir ?

Pour un pur résidentiel à conserver longtemps, la personne physique garde un avantage structurel (flux et exit), mais il se réduit depuis que les intérêts immobiliers ne sont plus déductibles.

6.2. Bureaux/commerces (usage professionnel du locataire)

• Privé : loyers réels imposables à l’IPP (après forfait), pression fiscale élevée.
• Société : base loyers moins amortissements/frais ; TVA potentiellement récupérable sur du neuf ou option pour la TVA dans certains montages⁴.

Que retenir ?

Pour un actif professionnel (bureaux, retail), la société est souvent plus efficiente en phase de détention.

7. Tableau de synthèse et recommandations

Recommandations (priorisées)

1. Qualifier l’usage réel (privé vs. professionnel) avant de choisir le véhicule ; c’est la clé de la base imposable.
2. Projeter sur 20 ans : flux nets annuels, CAPEX énergie, coût de la dette, scénarios d’exit (exonération IPP vs. plus-value ISoc + distribution).
3. En société, sécuriser la substance : amortissements justifiés, frais corrélés à l’usage, dossiers TVA robustes.
4. En montage (usufruit/superficie), valoriser par une note économique (rendement locatif, taux d’actualisation, comparables) et archiver.
5. Anticiper la transmission (donation d’actions vs. donation immobilière) et négocier le financement (covenants, PEB) dès l’achat.

Deg & Partners vous accompagne de bout en bout : modélisation financière multi-scénarios, sécurisation fiscale(IPP/ISoc/TVA), structuration juridique (usufruit, superficie, pactes), stratégie d’exit et planification successorale. Notre conviction : une décision éclairée, documentée et alignée sur vos objectifs crée durablement de la valeur.

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Sources et repères juridiques

¹ Régimes régionaux à l’acquisition : taux réduits/abattements en Flandre, Wallonie, Bruxelles (droits d’enregistrement) ; régimes protecteurs en succession pour l’habitation familiale (règles régionales).
² IPP – revenus immobiliers : location à usage privé → base revenu cadastral indexé majoré (revenu fictif) ; location à usage professionnel → loyers réels (avec forfait de frais) ; ATN en cas de mise à disposition d’un logement par la société à un dirigeant.
³ Plus-values privées : exonérations fréquentes pour l’habitation propre (domiciliation minimale) et, selon les cas, pour d’autres biens hors spéculation/délais ; vigilance face au risque de requalification en revenus professionnels en cas d’achats/ventes répétés.
⁴ TVA : récupération possible pour les biens affectés à une activité taxable (bâtiments neufs/option), avec règles de révision et prorata.
⁵ Taxation étalée des plus-values en société : art. 47 CIR 92 (réinvestissement des prix de cession aux conditions légales).

Remarque de méthode : les règles régionales (droits d’enregistrement, successions/donations) et certaines tolérances administratives évoluent. Nous intégrons ces paramètres dans nos simulations personnalisées et dans nos recommandations avant toute décision d’acquisition ou de cession.