L'achat scindé: co-investir avec ses enfants, usufruit contre nue-propriété

​Série « Un toit pour vos enfants » — Épisode 4/6 : une formule toujours gagnante, mais dont les règles du jeu ont changé en 2026​

Après la donation d'argent (épisode 1) et la transmission d'un immeuble existant (épisode 2), ce troisième épisode combine les deux logiques : les parents financent, les enfants deviennent propriétaires — mais d'un bien acquis ensemble, en démembrement.

1. Le mécanisme : une extinction plutôt qu'une transmission

Dans un achat scindé, la propriété du bien est dissociée dès l'acquisition : les parents achètent l'usufruit — le droit d'occuper le bien ou d'en percevoir les loyers leur vie durant — tandis que les enfants achètent la nue-propriété. La formule vise typiquement une seconde résidence ou un immeuble de rapport.

Tout l'intérêt tient à la sortie : au décès du dernier usufruitier, l'usufruit s'éteint de plein droit et la pleine propriété se reconstitue sur la tête des enfants, sans acte de transmission et, si la procédure a été correctement suivie, sans droits de succession. Là où un achat en pleine propriété par les parents aurait exposé les héritiers à des droits calculés sur la valeur totale du bien au jour du décès, l'achat scindé neutralise cette charge. La valeur respective de l'usufruit et de la nue-propriété se calcule au jour de l'achat, en fonction de l'âge de l'usufruitier : plus les parents sont jeunes, plus leur usufruit vaut cher et plus la part des enfants est légère.

2. La procédure : là où tout se joue

L'administration fiscale connaît l'achat scindé et le tolère — mais uniquement dans les règles. Une présomption légale joue contre les familles : lorsque les enfants ne peuvent démontrer qu'ils ont réellement financé leur part, le bien est réputé se trouver en pleine propriété dans la succession de l'usufruitier et les droits de succession sont dus sur le tout. Renverser cette présomption exige une discipline documentaire sans faille.

2.1. Des fonds propres... ou une donation préalable dans les formes

Les enfants doivent payer la nue-propriété avec leurs propres deniers. Rien n'interdit que ces deniers proviennent d'une donation des parents — c'est même le schéma le plus courant — mais cette donation doit précéder l'acquisition et être opposable à l'administration. En pratique, trois exigences cumulatives structurent le dossier.

Premièrement, la chronologie : la donation doit intervenir avant que les enfants ne s'engagent à payer leur part — à Bruxelles et en Wallonie, avant la signature du compromis de vente. Deuxièmement, l'enregistrement : la donation préalable doit avoir été soumise aux droits de donation mobilière — les 3 % ou 3,3 % examinés dans l'épisode 1 sont ici le prix de la sécurité de tout le montage. Troisièmement, la libre disposition : l'enfant doit pouvoir disposer librement des fonds reçus ; une donation expressément affectée au financement de cette nue-propriété précise, créant un lien de cause à effet automatique entre le don et l'achat, fragilise l'ensemble. Toutes les preuves — virements, pacte adjoint, quittances, ventilation du prix dans l'acte — se conservent sans limite de durée.

3. Ce qui a changé au 1er janvier 2026 : le coût d'entrée

Si l'avantage successoral de l'achat scindé demeure intact, son coût d'acquisition a évolué lorsque le bien acheté est appelé à devenir l'habitation propre et unique des parents usufruitiers. Depuis le 1er janvier 2026, la Flandre applique à l'achat scindé de l'habitation propre et unique le taux plein de 12 %, sans taux réduit possible pour l'usufruitier — pour la nue-propriété, le taux plein s'appliquait déjà. À Bruxelles, ni l'usufruitier ni le nu-propriétaire ne bénéficient de l'abattement. Seule la Wallonie continue d'admettre le taux réduit pour l'acquisition de l'usufruit portant sur l'habitation propre et unique.

La leçon est claire : l'achat scindé se justifie d'abord pour une seconde résidence ou un immeuble de rapport — sa cible naturelle —, tandis que son application à l'habitation propre des parents a perdu l'essentiel de son attrait en Flandre et à Bruxelles sur le plan des droits d'enregistrement.

4. Et les enfants, plus tard ? Les effets collatéraux à anticiper

Une inquiétude légitime des familles : l'enfant qui détient une nue-propriété acquise en achat scindé sera-t-il pénalisé lorsqu'il achètera, plus tard, sa propre habitation familiale ? La réponse est rassurante en matière de droits d'enregistrement, plus nuancée en matière de TVA.

4.1. Droits d'enregistrement : pas d'obstacle

Les taux réduits régionaux excluent l'acquéreur déjà plein propriétaire d'une autre habitation. Or la simple nue-propriété n'est pas la pleine propriété : en Flandre, détenir une nue-propriété — ou une part indivise, ou un usufruit — sur un autre bien n'empêche pas de bénéficier du taux réduit de 2 % ; en Wallonie, le nu-propriétaire d'un autre logement conserve l'accès au taux réduit de 3 % ; à Bruxelles, la détention d'une nue-propriété ne fait pas obstacle à l'abattement de 200 000 €. L'achat scindé ne ferme donc pas la porte du premier achat aux enfants.

4.2. TVA à 6 % : le vrai point d'attention

Le tableau se renverse pour l'achat d'un logement neuf issu d'une démolition-reconstruction au taux réduit de TVA de 6 % : ce régime exclut l'acquéreur qui détient déjà une nue-propriété sur un autre logement. L'enfant nu-propriétaire paierait alors la TVA au taux plein de 21 %. Et symétriquement, l'enfant qui a acquis en achat scindé un logement sous le bénéfice des 6 % peut devoir rembourser une partie de l'avantage s'il n'affecte pas le bien conformément aux conditions pendant cinq ans. Avant tout achat scindé, il faut donc interroger les projets immobiliers futurs des enfants : un projet de construction neuve peut peser plus lourd que l'économie successorale espérée.

Recommandations pratiques

Réservez l'achat scindé à sa vocation naturelle — seconde résidence ou immeuble de rapport — et chiffrez le coût d'entrée régional avant de signer. Construisez le dossier dans l'ordre : donation bancaire, pacte adjoint, enregistrement et paiement des droits, puis seulement compromis et acte, avec une ventilation usufruit/nue-propriété documentée et conforme à l'âge des usufruitiers. Vérifiez enfin les projets des enfants : s'ils envisagent un achat neuf en démolition-reconstruction à 6 %, la nue-propriété qu'ils détiendraient pourrait leur coûter quinze points de TVA. Rendez-vous samedi prochain pour l'épisode 4 : aider sans se dessaisir — prêt familial, caution et hypothèque.

Références

¹ Art. 9 C. succ. (Régions wallonne et de Bruxelles-Capitale) et art. 2.7.1.0.7 CFV (Région flamande) : présomption relative aux acquisitions scindées usufruit/nue-propriété.
² Depuis le 1er janvier 2026, la Région flamande applique le taux plein de 12 % à l'achat scindé de l'habitation propre et unique ; à Bruxelles, ni l'usufruitier ni le nu-propriétaire ne bénéficient de l'abattement ; la Région wallonne maintient le taux réduit pour l'acquisition de l'usufruit.
³ Taux réduit de TVA de 6 % (démolition-reconstruction) : exclusion de l'acquéreur détenant une nue-propriété sur un autre logement ; obligation d'affectation de cinq ans.