Loyer professionnel 2026: quel supplément demander quand le locataire déduit son loyer ?

1. Les deux régimes d'imposition du bailleur (art. 7, § 1er, 2° CIR 92)

1.1. Location privée : l'imposition forfaitaire sur le revenu cadastral

Le bailleur personne physique qui loue un immeuble à un particulier n'affectant pas le bien à son activité professionnelle est imposé sur une base forfaitaire : le revenu cadastral indexé, majoré de 40 %¹. Le coefficient d'indexation s'élève à 2,3000 pour les revenus de l'année 2026 (il était de 2,2446 pour les revenus 2025). Le loyer réellement perçu est sans incidence : que vous louiez 800 € ou 1 200 € par mois, la base imposable reste identique. Ce régime, délibérément favorable, fait de la location résidentielle privée l'un des placements les plus doucement imposés du droit fiscal belge.

1.2. Usage professionnel : l'imposition sur les loyers réels

Dès que le locataire affecte le bien, même partiellement, à l'exercice de son activité professionnelle — ou dès que le locataire est une société — le bailleur est imposé sur le montant total du loyer et des avantages locatifs, diminué d'un forfait de frais de 40 % pour les immeubles bâtis. Ce forfait est toutefois plafonné aux deux tiers du revenu cadastral revalorisé, le coefficient de revalorisation étant fixé à 5,75 pour les revenus 2026². La base imposable ne peut jamais être inférieure au revenu cadastral indexé majoré de 40 %. En pratique, pour les loyers de marché, le plafond du forfait est presque toujours atteint : chaque euro de loyer supplémentaire est alors intégralement imposé au taux marginal.

2. Identifier le risque : quand l'usage professionnel est-il retenu ?

L'affectation professionnelle s'apprécie dans les faits, indépendamment de ce que prévoit le bail. Les indices retenus par l'administration : la déduction du loyer par le locataire à titre de frais professionnels, le remboursement total ou partiel du loyer par son employeur, la domiciliation de l'entreprise à l'adresse du bien (Banque-Carrefour des Entreprises, numéro de TVA) ou la réception effective de clients. Certains juges estiment que la déduction fiscale effective des loyers par le locataire est sans incidence : seule compte l'affectation réelle du bien.

Depuis l'exercice d'imposition 2024, le contrôle est devenu systématique : le locataire qui déduit son loyer doit joindre à sa déclaration l'annexe 270 MLH, mentionnant l'identité du bailleur, l'adresse du bien, le montant des loyers et la part déduite, sous peine de rejet de la déduction³. L'administration croise ces données avec votre déclaration : tout écart déclenche l'imposition sur les loyers réels. Notez que la suppression de cette annexe fait l'objet de travaux parlementaires en cours ; l'obligation demeure toutefois en vigueur à ce jour. Autre garde-fou légal : les loyers d'un bail enregistré gratuitement en tant que bail d'habitation ne sont plus déductibles dans le chef du locataire⁴ — l'enregistrement du bail dessine donc, lui aussi, la frontière fiscale.

Le télétravail, enfin, ne doit pas vous inquiéter : le simple travail à domicile de votre locataire salarié, même indemnisé forfaitairement par son employeur, ne constitue pas un usage professionnel⁵.

3. Calculer le juste supplément de loyer : la méthode du gross-up

Faut-il demander un loyer plus élevé si le locataire utilise le bien à des fins professionnelles ? Économiquement, oui — mais la plupart des bailleurs se trompent dans le calcul en majorant le loyer du seul montant du surcoût d'impôt. C'est insuffisant : une fois le plafond de frais atteint, le supplément de loyer est lui-même imposé en totalité au taux marginal. Pour conserver le même revenu net qu'en location privée, la majoration doit être « brutée » : au taux marginal de 50 %, elle représente le double du surcoût à compenser.

La formule pratique

Majoration annuelle de loyer = surcoût d'impôt ÷ (1 − taux marginal). Le surcoût d'impôt se calcule comme la différence entre l'impôt sur les loyers réels (loyer − forfait plafonné, au taux marginal) et l'impôt sur la base cadastrale (RC indexé × 1,4, au taux marginal).

Ce chiffre peut surprendre, mais il est parfaitement défendable vis-à-vis du locataire professionnel : celui-ci déduit l'intégralité du loyer à titre de frais professionnels, de sorte que son coût net réel reste souvent inférieur au loyer facial. La négociation porte donc sur le partage de l'avantage fiscal global entre les deux parties.

4. Structurer le bail : clauses de protection et usage mixte

4.1. Les clauses à insérer dans tout bail d'habitation

Si vous n'entendez pas autoriser l'usage professionnel, le bail doit le dire expressément : interdiction d'affecter le bien, en tout ou en partie, à une activité professionnelle ; interdiction de déduire le loyer et les charges (eau, gaz, électricité) à titre de frais professionnels ; interdiction de domicilier une entreprise à l'adresse du bien. Cette clause n'est en principe pas opposable à l'administration, qui vous imposera sur les loyers réels dès qu'elle constatera l'usage professionnel — une partie de la jurisprudence admet toutefois que le fisc ne peut ignorer le contrat⁶. Entre parties, en revanche, la clause est pleinement efficace : mise en demeure, dommages et intérêts, résolution du bail devant le juge de paix.

Complétez l'interdiction par une clause de répercussion : en cas d'usage professionnel constaté en violation du bail, le loyer est automatiquement majoré du surcoût fiscal supporté par le bailleur — calculé selon la méthode du gross-up exposée ci-dessus — sans préjudice d'autres indemnisations et du droit de demander la résolution. Vous conservez ainsi votre net, même en cas de comportement déloyal du locataire.

4.2. L'usage mixte : deux baux ou un loyer scindé, avec enregistrement

Lorsque l'usage professionnel est accepté mais partiel — un cabinet au rez-de-chaussée, l'habitation à l'étage — la parade consiste à conclure deux contrats de bail distincts, ou un bail unique mentionnant un loyer scindé entre partie privée et partie professionnelle. Seul le loyer de la partie professionnelle est alors imposé sur les loyers réels ; la partie privée reste sous le régime du revenu cadastral. Condition impérative : l'enregistrement du bail relatif à la partie professionnelle (ou du bail scindé), faute de quoi la totalité du loyer net devient imposable⁷. C'est sur le loyer de la seule partie professionnelle que vous appliquerez la majoration calculée à la section 3.

4.3. La sous-location : une piste étroite

Une troisième voie consiste à louer à un particulier qui sous-loue lui-même au professionnel : le propriétaire reste imposé sur le revenu cadastral, tandis que le sous-bailleur est imposé sur ses revenus de sous-location au titre de revenus divers, à 33 %, après déduction des loyers payés au propriétaire⁸. Cette construction, si elle n'est motivée que par l'économie d'impôt, expose toutefois au grief d'abus fiscal : elle ne se conçoit qu'appuyée sur des motifs non fiscaux sérieux, à valider préalablement avec votre conseil.

5. Cas particulier : le dirigeant qui loue un immeuble à sa propre société

Le dirigeant d'entreprise (administrateur ou gérant) qui loue un immeuble bâti à sa société ne peut pas pousser le loyer sans limite : la partie du loyer qui excède 5/3 du revenu cadastral revalorisé est requalifiée en rémunération de dirigeant, soumise aux taux progressifs et dépourvue du forfait de frais immobilier⁹. Pour les revenus 2026, le seuil s'obtient en multipliant le RC non indexé par 9,58333 (5/3 × 5,75).

Quelques modalités à connaître. Le seuil se réduit prorata temporis si la location ou le mandat n'a couvert qu'une partie de l'année. La requalification ne vise que l'immeuble bâti : la part du loyer afférente au mobilier (présumée 40 % du loyer total en cas de location meublée sans ventilation contractuelle) et celle afférente au terrain y échappent. Le loyer perçu par votre conjoint ou partenaire copropriétaire échappe lui aussi à la requalification s'il n'exerce pas de mandat de dirigeant dans la société — un levier d'optimisation classique consiste à combiner un loyer de marché avec une diminution de votre rémunération ordinaire. Enfin, les intérêts d'emprunt ne sont pas déductibles de la partie requalifiée¹⁰ — et, depuis l'exercice d'imposition 2026 (revenus 2025), la déduction ordinaire des intérêts d'emprunt afférents aux biens autres que l'habitation propre est de toute façon supprimée, sans régime transitoire pour les emprunts en cours¹¹.

6. Tableau de décision : quelle stratégie selon votre situation ?

Recommandations pratiques

Avant toute signature, qualifiez votre locataire : un indépendant, une profession libérale ou une société doit vous conduire soit à interdire expressément l'usage professionnel, soit à le tarifer correctement. Si vous l'autorisez, calculez la majoration de loyer selon la méthode du gross-up — dans notre exemple type, 471 € par mois pour un loyer de référence de 1 000 € — et documentez ce calcul dans le bail : il justifiera le supplément vis-à-vis du locataire, qui le déduit intégralement de sa base imposable. En cas d'usage mixte, scindez le bail et faites-le enregistrer sans délai : c'est la condition du maintien du régime cadastral sur la partie privée. Si vous êtes dirigeant et bailleur de votre société, vérifiez chaque année le seuil de requalification — il évolue avec le coefficient de revalorisation (5,75 pour les revenus 2026) — et réexaminez l'équilibre loyer/rémunération, singulièrement depuis la suppression de la déduction des intérêts d'emprunt. Enfin, surveillez le sort de l'annexe 270 MLH : sa suppression est en discussion au Parlement, mais le croisement des données qu'elle a permis restera un acquis du contrôle fiscal. Chaque situation mérite un calibrage individuel : nos équipes se tiennent à votre disposition pour le réaliser.

Références

¹ Art. 7, § 1er, 2°, a CIR 92.
² Art. 7, § 1er, 2°, c et art. 13 CIR 92.
³ Obligation issue du projet de loi du 19 octobre 2023, adopté le 28 novembre 2023, applicable depuis l'exercice d'imposition 2024.
⁴ Art. 53, 33° CIR 92.
⁵ QP Vermeersch, 29 avril 2021, Q. et R., Chambre, 2020-2021, n° 53, 201.
⁶ Anvers, 24 février 2009.
⁷ Com. IR 8/1.
⁸ Art. 90, al. 1er, 5° CIR 92.
⁹ Art. 32, al. 2, 3° CIR 92.
¹⁰ Art. 32, al. 2, 3°, dernière phrase CIR 92.
¹¹ Suppression de la déduction ordinaire d'intérêts (art. 14 CIR 92) à compter de l'exercice d'imposition 2026.