Le démembrement de propriété : une alternative pour acquérir un cabinet en société?

De quoi s'agit'il ?

Le démembrement de propriété est un acte juridique qui consiste à diviser sur une durée de 30 ans maximum, la pleine propriété d'un bien en deux parties :

• la nue-propriété (les murs) ;
• l'usufruit (son utilisation).

L'usufruit est acquit par la société et la nue-propriété par la personne physique. A la fin de ces 30 ans maximum, l'usufruit s'éteint automatiquement au profit du nue-propriétaire. Pour définir la partie de la nue-propriété et usufruit, il est essentiel de réaliser un rapport de valorisation qui est fait par un expert-comptable. Du point de vue légale, un maximum de 80% peut être pris en charge par l'usufruitier. Ce rapport a pour but d'estimer les parties qui seront prises en charge par la société et la personne physique. Pour établir ce rapport, il lui faudra également une expertise immobilière afin d'avoir les informations suivantes :

• le revenu cadastral ;
• le pourcentage de la partie professionnelle ;
• la valeur locative d'ensemble du bien et uniquement de la partie professionnelle ;
• l'estimation de la valeur du bien.

Les objectifs ?

L'objectif de ce montage permet que la société prenne en charge une partie du bien, les frais d'acquisitions ainsi que certains travaux. Un autre avantage par rapport à l'achat en indivision, c'est qu'en indivision le terrain n'est pas amortissable. Ce qui n'est pas le cas, car dans un usufruit, on ne cède pas le terrain mais un droit réel. De plus, la durée d'amortissement est de 33 ans en indivision contre 20 ans à 30 ans pour l'usufruit.

Du point de vue des travaux, il y avait un flou juridique car il n'y avait pas une définition claire de ce que pouvait prendre en charge l'usufruit et le nue-propriétaire. Le droit civil à récemment redéfini les définitions d'entretien et de gros entretiens, nous l'aborderons dans un prochain article.

Actuellement, les gros travaux incombent malgré tout au nue-propriétaire comme la mise en conformité de l'électricité, toiture etc... Par contre, la société usufruitière pourra prendre en charge les travaux qui lui permettront d'acquérir des revenus professionnels comme par exemple les travaux d'aménagement, d'entretien, d'embellissement. L'administration examinera si les frais supportés par la société sont correctes et pourra les rejeter si nécessaire.

Le démembrement de propriété est une bonne alternative pour acquérir un bien immobilier afin d'y installer son activité professionnelle. La société contribue nettement au prix de l'acquisition immobilière et peut déduire chaque année comme frais professionnel, l'amortissement de son usufruit, les frais acquisitions, ainsi que les travaux et entretiens.

Il faudra tout de même vérifier à l'extinction de l'usufruit s'il n'y a pas des travaux qui ont été réalisé en fin d'usufruit, si c'est le cas, il faudra calculer une indemnité que le nue-propriétaire versera à la société, si cela n'est pas fait, en cas de contrôle cela peut être requalifier en avantage en toute nature et des amendes à la clés car il n'y aura pas eu de fiche fiscale.

Si toutes les conditions sont respectées et qu'il y a un rapport de valorisation, le démembrement de votre propriété se passera sans souci avec l'administration. Il n'est bien entendu pas conseillé d'utiliser ce système pour acquérir une seconde résidence ou pour acquérir simplement un bien immobilier de façon détournée. Le caractère et l'affectation professionnel doit être véritable !