Location meublée en Belgique: la TVA à 12 % dès mars 2026. Décryptage d'une réforme aux enjeux majeurs pour les bailleurs!

La fiscalité immobilière belge se trouve une fois de plus à la croisée des chemins. Après la réforme substantielle du régime de TVA applicable aux locations meublées, entrée en vigueur le 1^er juillet 2022, le législateur fédéral envisage désormais de doubler le taux applicable à ces opérations, en le portant de 6 % à 12 % à compter du 1^er mars 2026¹. Si cette mesure n'est pas encore définitivement adoptée à la date de rédaction du présent article, son annonce suffit à imposer une vigilance immédiate de la part des bailleurs — qu'ils agissent à titre privé ou professionnel — dès lors qu'elle s'inscrit dans un environnement réglementaire déjà complexe.

Afin de mesurer pleinement la portée de cette évolution tarifaire, il est indispensable de maîtriser au préalable les règles actuellement en vigueur issues de la réforme de 2022. Le régime TVA des locations meublées est en effet le produit d'une réforme complexe, dont les implications pratiques sont loin d'être anodines. Le présent article se propose d'en restituer les fondements, d'analyser les changements annoncés et de formuler des recommandations concrètes à l'attention des bailleurs concernés.

I. Le cadre légal : entre exonération de principe et assujettissement d'exception

1.1 La règle générale : l'exonération de la location immobilière

En droit belge de la TVA, la mise à disposition d'un bien immobilier à titre onéreux est en principe exonérée de la taxe sur la valeur ajoutée. Ce principe fondamental, ancré à l'article 44, §3, 2° du Code de la TVA (ci-après « CTVA »)², couvre toutes les formes ordinaires de location immobilière : bail de résidence principale, location saisonnière classique, bail commercial. Le législateur a entendu préserver ainsi l'accessibilité du logement en évitant que la TVA ne renchérisse indûment le coût de l'hébergement.

Cette exonération entraîne toutefois une conséquence significative pour le bailleur : l'absence de droit à déduction de la TVA supportée sur les charges liées au bien (travaux, acquisition, entretien, équipements). En d'autres termes, le bailleur exonéré est fiscalement « muet » : il ne facture pas de TVA, mais ne récupère pas non plus celle qu'il a supportée.

1.2 L'exception : la location meublée soumise à TVA

À cette règle générale s'oppose une exception bien délimitée : la fourniture de logements meublés de courte durée, lorsqu'elle s'accompagne de services connexes qualifiants, relève du champ d'application de la TVA. Avant la réforme de 2022, l'assujettissement était subordonné à la fourniture d'un logement à prix forfaitaire, accompagné d'une réception pendant une grande partie de la journée et d'au moins l'un des services suivants : nettoyage, fourniture du linge de maison ou petit-déjeuner. Ce régime permettait notamment aux opérateurs d'appart-hôtels ou de logements étudiants meublés de se placer sous le régime TVA, avec la déductibilité afférente, y compris pour des locations excédant trois mois³.

La réforme intervenue le 1^er juillet 2022 a profondément restructuré ces critères. Elle a introduit un double filtre — quantitatif et qualitatif — qui conditionne désormais l'assujettissement, supprimé la condition de prix forfaitaire, et rendu la réception non plus indispensable mais simplement l'un des services pouvant déclencher la taxation. L'objectif affiché était notamment de soustraire les locations de longue durée au régime TVA, afin de mettre fin aux distorsions que ce régime générait pour les logements étudiants et les hébergements destinés aux travailleurs expatriés⁴.

II. Les critères d'assujettissement à la TVA depuis le 1er juillet 2022

2.1 Le critère quantitatif : la durée de la mise à disposition

Depuis le 1^er juillet 2022, seules les mises à disposition d'une durée inférieure à trois mois sont susceptibles d'être soumises à TVA. Les locations d'une durée égale ou supérieure à trois mois sont, quant à elles, impérativement exonérées, quelle que soit la qualité du bailleur et quels que soient les services offerts.

Pour le calcul de ce délai, l'administration fiscale a adopté une méthode dite « de quantième à veille de quantième, moins un jour »⁵. L'illustration suivante permet d'en saisir concrètement la portée : une location qui débute le 15 juillet est considérée comme une location de courte durée si le contrat expire au plus tard le 13 octobre de la même année. Le délai de trois mois complet étant atteint le 14 octobre, il convient d'en déduire un jour pour respecter le critère « strictement inférieur à trois mois ».

Un mécanisme anti-abus complète ce dispositif : en cas de contrats successifs de courte durée conclus entre les mêmes parties, l'administration prend en compte la durée totale ininterrompue de la mise à disposition. Il n'est donc pas possible de contourner le seuil des trois mois par la multiplication artificielle de contrats distincts. En cas de prolongation d'un contrat initialement inférieur à trois mois, la prolongation elle-même — au cours de laquelle le seuil est franchi — n'est plus soumise à TVA, sans que cela remette rétroactivement en cause la qualification des premiers contrats, sauf en cas d'abus⁶.

2.2 Le critère qualitatif : les services connexes qualifiants

Le second critère — qualitatif — exige que le bailleur fournisse au moins l'un des trois services suivants :

1. L'accueil physique des hôtes, assuré en personne pendant au moins une grande partie de la journée. La simple remise de clés — qu'elle se fasse en boîte à clés, par contact téléphonique ou par échange numérique — ne répond pas à cette exigence. Un accueil en présentiel, au sens strict, est requis.
   
2. La mise à disposition de linge de maison, à savoir du linge de lit ou de bain mis à disposition de chaque hôte. Pour un séjour d'une durée maximale d'une semaine, la présence de ce linge au début du séjour suffit. Pour les séjours dépassant une semaine, un renouvellement au moins hebdomadaire est exigé.
3. La fourniture d'un petit-déjeuner quotidien, qui doit être proposé chaque jour de manière systématique — et non de façon ponctuelle ou optionnelle. Il importe peu que ce petit-déjeuner soit servi à table, déposé devant la porte ou mis à disposition sous forme de panier ; l'essentiel est sa régularité journalière.

Un point pratique mérite d'être souligné avec force : il est indifférent que le bailleur assure lui-même ces services ou les sous-traite à un prestataire tiers. C'est l'existence du service — et non son mode d'exécution — qui détermine l'assujettissement. Par ailleurs, la manière dont la location est commercialisée est sans incidence : location directe entre particuliers, mise en marché par l'intermédiaire d'une société, ou diffusion via une plateforme en ligne telle qu'Airbnb, toutes ces modalités sont traitées de manière identique.

La suppression des services de nettoyage de la liste des critères qualifiants constitue l'une des innovations majeures de la réforme de 2022. En pratique, c'est la présence de linge de maison — élément quasi universel dans toute location meublée — qui s'avère désormais déterminante. Cette évolution a conduit à l'assujettissement à la TVA de nombreux propriétaires qui ne s'attendaient pas à cette conséquence, y compris des particuliers louant occasionnellement leur résidence secondaire.

2.3 La qualité du prestataire : trois catégories distinctes

L'administration fiscale a introduit, via les FAQ publiées le 15 juin 2022⁷, une distinction fondée sur la nature du prestataire de services, qui conduit à des régimes d'assujettissement différenciés.

La première catégorie — Hôtels et motels — bénéficie d'une présomption irréfragable : les gérants de ces établissements sont toujours réputés fournir des services connexes. Pour eux, seul le critère de la durée (moins de trois mois) conditionne l'assujettissement à la TVA.

La deuxième catégorie — les établissements présentant une fonction similaire à celle des hôtels, et hébergeant habituellement des hôtes pour des durées inférieures à trois mois — sont soumis au double critère : durée et services connexes. Cette catégorie englobe notamment les chambres d'hôtes, les gîtes et les résidences de tourisme.

La troisième catégorie — les établissements de même type mais dont plus de 50 % du chiffre d'affaires annuel provient de locations d'une durée égale ou supérieure à trois mois — bénéficient d'une exonération totale, y compris pour des mises à disposition de courte durée accompagnées de services connexes. Cette position — particulièrement favorable aux grands opérateurs orientés vers le long terme — peut paraître paradoxale au regard du principe de neutralité fiscale : un opérateur professionnel disposant d'un portefeuille diversifié peut demeurer dans la sphère de l'exonération là où un propriétaire particulier, louant à petite échelle, devient automatiquement redevable de la TVA en vertu des mêmes règles⁸.

III. Le relèvement tarifaire annoncé : de 6 % à 12 % dès le 1er mars 2026

3.1 La mesure envisagée et ses implications financières immédiates

Le législateur fédéral a annoncé son intention de doubler le taux de TVA applicable aux locations meublées de courte durée, en le portant de 6 % à 12 % à compter du 1er mars 2026⁹. Cette hausse, si elle est confirmée dans sa forme actuelle, ne modifie en rien les critères d'assujettissement tels qu'exposés ci-dessus : seul le pourcentage applicable varie. Les conditions qualitatives et quantitatives demeurent inchangées.

L'impact financier de cette mesure mérite d'être illustré concrètement. Un bailleur percevant un loyer hebdomadaire de 1 000 € hors TVA, actuellement soumis à un taux de 6 %, reverse 60 € de TVA à l'État pour chaque semaine de location. À 12 %, ce montant passe à 120 € — soit un doublement de la charge fiscale nette. Si le bailleur répercute cette hausse sur le prix affiché à l'hôte, le coût total de la location augmentera d'autant, ce qui peut affecter l'attractivité de l'offre, en particulier dans un marché concurrentiel.

3.2 Les obligations pratiques des bailleurs assujettis

Le relèvement du taux ne modifie pas les obligations administratives des bailleurs concernés. Le cadre procédural reste identique à celui issu de la réforme de 2022 :

1. Identification à la TVA : tout bailleur soumis au régime TVA doit obtenir un numéro de TVA via le formulaire 604A, s'il n'en dispose pas déjà d'un.
2. Dépôt de déclarations périodiques : des déclarations TVA doivent être déposées selon le rythme applicable (mensuel ou trimestriel).
3. Absence de régime de franchise : les locations de logements meublés de courte durée sont expressément exclues du régime de franchise pour petites entreprises, quel que soit le chiffre d'affaires réalisé¹⁰.
4. Émission de documents TVA : sauf délivrance d'une facture au moment du départ, le bailleur doit remettre à chaque hôte une souche TVA.
5. Conservation des pièces justificatives : l'acte d'acquisition (en cas d'achat avec TVA), les factures des entrepreneurs et fournisseurs, et les contrats de bail doivent être conservés afin de permettre un contrôle éventuel de l'administration.

Le bailleur disposant d'un numéro de TVA peut déduire la taxe ayant grevé ses dépenses professionnelles liées au bien. Lorsque la TVA déductible excède la TVA collectée, il dispose d'un crédit de TVA, reportable sur la déclaration suivante ou remboursable sous certaines conditions. Dans le cas inverse, la différence doit être reversée à l'administration.

IV. Recommandations à l'attention des bailleurs

Face à l'annonce de ce doublement de taux, plusieurs stratégies méritent d'être évaluées avec soin selon la situation propre de chaque bailleur.

• Anticiper dès maintenant l'impact financier. Tout bailleur actuellement soumis au taux de 6 % devrait simuler l'effet d'un passage à 12 % sur sa rentabilité nette, en tenant compte à la fois de la TVA supplémentaire à reverser et de la capacité du marché à absorber une éventuelle répercussion sur les prix affichés.
• Évaluer la sortie du régime TVA. Si le bailleur cesse de fournir tout accueil physique, tout linge de maison et tout petit-déjeuner, la location ne remplit plus le critère qualitatif et redevient exonérée de TVA. Cette option peut sembler attractive, mais elle implique une analyse préalable : la suppression de ces services peut affecter l'attractivité de l'offre et, surtout, elle peut déclencher une révision négative de la TVA préalablement déduite sur l'acquisition ou la construction du bien, sur une période pouvant atteindre quinze ans¹¹.
• Envisager le passage à des locations de longue durée. Une location d'une durée égale ou supérieure à trois mois échappe, en toutes circonstances, au champ de la TVA. Ce changement de modèle locatif peut offrir une stabilité accrue tout en simplifiant les obligations fiscales, mais là encore, il conviendra d'analyser les éventuelles révisions de TVA liées au changement de régime.
• Vérifier sa conformité déclarative actuelle. L'annonce de la réforme est également l'occasion pour tout bailleur de vérifier qu'il est en règle avec ses obligations TVA actuelles : numéro de TVA, dépôts de déclarations, émission de souches TVA, conservation des pièces justificatives. Un contrôle fiscal portant sur des périodes passées pourrait se révéler coûteux pour un opérateur qui n'aurait pas correctement appliqué les règles issues de la réforme de 2022.

V. Tableau de synthèse

Conclusion

L'évolution du régime TVA des locations meublées illustre, une fois de plus, la complexité croissante d'un environnement fiscal en mutation constante. Entre les critères quantitatifs et qualitatifs issus de la réforme de 2022, les distinctions selon la catégorie de prestataire, et le doublement de taux annoncé pour mars 2026, les bailleurs belges — qu'ils agissent à titre privé ou professionnel — se trouvent confrontés à des enjeux qui dépassent largement la simple gestion locative.

C'est précisément dans ce contexte que Deg & Partners s'engage à accompagner ses clients avec rigueur et anticipation : veille législative, analyse individuelle des situations, conformité déclarative et optimisation fiscale. Car face à la multiplicité des normes et des réglementations, la valeur de l'expertise réside avant tout dans la capacité à transformer la complexité en clarté — et à faire de chaque changement réglementaire une opportunité de mieux piloter ses décisions. Ensemble, nous sommes plus forts.

Références

¹ Annonce du législateur fédéral belge rapportée par la doctrine fiscale le 16 février 2026 ; la mesure n'était pas encore définitivement adoptée à la date de publication du présent article.

² Principe fondé sur l'article 135, §1er, l) de la Directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006 relative au système commun de taxe sur la valeur ajoutée, et transposé en droit belge.

³ Art. 44, §3, 2° du Code de la TVA belge (CTVA).

⁴ Voir notamment la décision anticipée n° 2020.1867 relative à la soumission à TVA de logements étudiants meublés, et l'avis critique du Conseil d'État sur la première initiative législative visant uniquement à exclure ces locations du champ taxable.

⁵ FAQ de l'administration fiscale belge publiées le 15 juin 2022 relatives aux nouvelles règles TVA applicables à la fourniture de logements meublés, section relative au critère quantitatif des trois mois.

⁶ Ibid., FAQ du 15 juin 2022 — Contrats successifs et prolongations.

⁷ FAQ de l'administration fiscale belge publiées le 15 juin 2022, op. cit., section relative à la qualité du prestataire de services.

⁸ Voir la critique doctrinale formulée par Stijn Vastmans (Partner), Stein De Maeijer (Counsel) et Mathieu Taverne (Senior Associate), Tiberghien, publiée le 6 juillet 2022.

⁹ Cf. note 1 supra.

¹⁰ Exclusion expressément prévue par la législation belge applicable à ces activités depuis la réforme du 1er juillet 2022.

¹¹ Art. 48 et suivants du CTVA relatifs à la révision des déductions de TVA ; pour les biens immobiliers, la période de révision est de quinze ans à compter de la première utilisation du bien.