L'EIP comme levier immobilier: agissez avant la réforme!

​Avance et mise en gage face à la limitation annoncée à l'habitation propre et unique — Analyse approfondie et exemples chiffrés pour nos clients.

1. Le cadre actuel : l'EIP, retraite et financement

1.1. La constitution de la réserve

L'EIP est un contrat d'assurance pension conclu par la société au profit du dirigeant. Les primes sont supportées par l'employeur et déductibles à l'impôt des sociétés, sous réserve d'une retenue de 4,4 % et du respect de la règle des 80 % posée par l'article 59 CIR 92. Cette règle plafonne la somme de la pension légale et de la pension complémentaire à 80 % de la dernière rémunération annuelle brute normale, calculée selon les paramètres réglementaires de carrière et de durée.

Le mécanisme du backservice permet, dans certaines limites, de régulariser des années antérieures pour accélérer la constitution de la réserve disponible. La mise en place d'un EIP suppose un calibrage par la compagnie d'assurance, fondé à la fois sur les paramètres personnels du dirigeant — âge, ancienneté, carrière prévisible — et sur la capacité financière de la société. Pour rester pleinement déductibles, les primes doivent par ailleurs s'inscrire dans un plan de rémunération cohérent, avec une rémunération régulière du dirigeant, justifiée par des fiches mensuelles.

1.2. Deux usages, une seule réserve

La finalité première de l'EIP demeure la constitution d'une pension complémentaire. L'article 59, §6, CIR 92 ouvre toutefois la possibilité, dès la constitution d'une réserve à terme, de mobiliser cette épargne pour financer un projet immobilier — sans la liquider, et donc sans rompre la dynamique de constitution de la pension.

Deux techniques sont disponibles : l'avance sur réserve à terme et la mise en gage du contrat. Elles peuvent être utilisées séparément ou en combinaison, selon le projet et la capacité de financement bancaire complémentaire.

2. L'avance sur réserve à terme

2.1. Principe et plafond

L'avance est un prélèvement consenti par l'assureur sur la réserve déjà constituée. Le plafond d'avance varie selon les compagnies : 60 % chez la plupart des assureurs, jusqu'à 65 % chez Xerius, et jusqu'à 70-75 % dans certaines configurations spécifiques. Le contrat se poursuit, l'épargne continue de croître, et l'avance non remboursée viendra simplement diminuer le capital final versé au terme.

2.2. Conditions d'affectation

L'article 59, §6, CIR 92 impose trois conditions cumulatives. Le bien financé doit d'abord être situé en Belgique ou dans un autre État membre de l'Espace économique européen. Cela inclut les vingt-sept États de l'Union européenne ainsi que la Norvège, l'Islande et le Liechtenstein. Le Royaume-Uni est exclu depuis le Brexit, de même que la Suisse, qui n'a jamais fait partie de l'EEE.

Le dirigeant doit ensuite être ou devenir plein propriétaire du bien. Une acquisition en démembrement — usufruit, nue-propriété — ou via une société interposée est exclue du périmètre. Le bien doit enfin être de nature à générer des revenus imposables : un bien purement de jouissance personnelle situé hors du système belge de revenus cadastraux poserait question, mais en pratique tout immeuble bâti situé dans l'EEE satisfait cette condition par le mécanisme du revenu cadastral, du loyer effectif ou du revenu locatif théorique.

Affectations admises aujourd'hui

Quatre familles d'opérations entrent dans le périmètre actuel : l'acquisition d'un bien existant ; la construction d'un bien neuf ; la rénovation, transformation ou amélioration d'un bien existant ; et le financement d'une résidence secondaire en Belgique ou dans l'EEE. La pratique admet largement les rénovations énergétiques, extensions, vérandas, piscines, cuisines et salles de bains intégrées.

2.3. Régime fiscal de l'avance

Le prélèvement de l'avance n'est pas une opération imposable. Aucune retenue ne s'opère au moment du déblocage des fonds. L'avance est simplement déduite du capital final lors du dénouement du contrat, et le capital pension imposé à ce moment-là tient compte de cette imputation. Le remboursement anticipé est facultatif tant que le bien financé reste dans le patrimoine ; il devient en revanche obligatoire en cas de revente du bien immobilier en cause.

3. La mise en gage du contrat

3.1. Principe : l'EIP comme garantie

La mise en gage utilise la réserve EIP comme garantie d'un crédit hypothécaire bancaire classique. Le crédit est généralement structuré en formule bullet : pendant toute la durée du prêt, le dirigeant ne rembourse que les intérêts, et le capital n'est dû qu'au terme. À cette échéance, le capital peut être prélevé sur la réserve EIP arrivée à maturité ou remboursé par d'autres ressources financières.

Cette technique présente plusieurs avantages : elle ne consomme pas immédiatement la réserve constituée, elle augmente substantiellement la capacité d'endettement bancaire, et elle préserve la dynamique de capitalisation puisque les primes continuent d'être versées et investies.

3.2. Articulation avec l'avance

L'avance et la mise en gage ne s'excluent pas. Elles peuvent être combinées sur le même projet : une partie du financement provient d'une avance prélevée sur la réserve, et le solde est financé par un crédit bancaire bullet adossé à la mise en gage du contrat. Cette combinaison maximise l'effet de levier et permet, sur des projets ambitieux, de financer la totalité de l'opération sans apport personnel hors EIP.

4. Cas pratique : le levier en action

L'illustration suivante reprend une configuration fréquemment rencontrée en cabinet : un dirigeant rémunéré 90 000 € bruts annuels, dont la société verse 20 000 € de primes EIP par an depuis quatre ans. La réserve atteint environ 80 000 €. Le projet : acquérir un immeuble de rapport à 350 000 €.

L'arithmétique illustrée ci-dessus suppose un ensemble de paramètres favorables — rendement locatif effectif, taux de crédit modérés, vacance limitée, fiscalité stable. Elle reste néanmoins représentative de la valeur ajoutée structurelle du dispositif : la mobilisation d'une épargne déjà constituée pour financer un actif productif, sans amputation immédiate de la liquidité personnelle ni rupture de la constitution de la pension.

5. La réforme annoncée et la fenêtre de tir

5.1. Le contenu de l'accord de gouvernement

L'accord de gouvernement fédéral conclu en 2025 limite, à sa page 43, l'usage de l'avance EIP au seul financement de l'habitation propre et unique du dirigeant. Toutes les autres affectations actuellement admises — résidence secondaire en Belgique ou dans l'EEE, immeuble locatif, second bien d'habitation, immeuble professionnel — sortiront du périmètre éligible une fois la modification législative votée.

La note de politique générale Pensions du 21 janvier 2026 confirme l'agenda : une proposition concrète sera déposée d'ici le 1ᵉʳ juillet 2026. La date d'entrée en vigueur exacte n'est pas encore connue, mais l'accord rappelle un principe essentiel : le gouvernement n'introduira pas de règles fiscales rétroactives. Les avances valablement consenties et les contrats de mise en gage régulièrement formés avant la date d'entrée en vigueur de la nouvelle loi conserveront leur régime.

5.2. La portée concrète pour les dirigeants

La portée de la réforme est sensible. Pour les dirigeants qui n'ont pas encore actionné le dispositif sur des projets autres que la résidence principale, la fenêtre se referme. Pour ceux qui ont déjà des projets en cours — promesse signée, crédit négocié, avance demandée mais non consentie — l'enjeu est d'achever rapidement le circuit administratif avant la modification.

Pour les contrats existants, la non-rétroactivité protège a priori les opérations déjà nouées. Les paramètres exacts — date de référence pour apprécier l'antériorité, sort des avances partiellement remboursées, articulation avec une vente future du bien — devront toutefois être précisés par le texte de loi.

6. Tableau de synthèse

7. Recommandations pratiques

Plusieurs réflexes méritent d'être mis en œuvre dans les semaines qui viennent. Premièrement, identifier sans tarder les projets immobiliers — résidence secondaire, investissement locatif, transformation lourde — qui ne porteraient pas sur l'habitation propre et unique du dirigeant et qui pourraient bénéficier d'une avance EIP sous le régime actuel.

Deuxièmement, faire vérifier auprès de l'assureur le plafond d'avance disponible et la documentation requise (déclaration sur l'honneur, justificatifs d'affectation). Le déblocage des fonds prend en pratique quelques semaines, ce qui plaide pour anticiper le calendrier.

Troisièmement, pour les projets qui combinent avance et financement bancaire, synchroniser les démarches : décision de crédit, déblocage de l'avance, signature notariée. L'objectif est que l'opération soit juridiquement nouée avant l'entrée en vigueur de la nouvelle loi, afin de bénéficier pleinement de la non-rétroactivité réaffirmée par l'accord de gouvernement.

Quatrièmement, sur les projets de plus grande ampleur, examiner la combinaison avance + mise en gage pour maximiser l'effet de levier sans rupture de la constitution de la pension. Cette articulation suppose un dialogue précoce entre l'assureur, la banque et le conseil fiscal.

Enfin, intégrer ces décisions dans une vue patrimoniale globale. L'avance EIP est aujourd'hui d'autant plus pertinente que la pression fiscale s'accentue par ailleurs sur la détention d'immeubles d'habitation au sein de la société. Financer partiellement, via les liquidités de la société, l'achat d'un bien acquis à 100 % en privé permet de combiner les meilleurs atouts des deux logiques.

Références

¹ Art. 59 CIR 92 — règle des 80 % et conditions de déductibilité des primes patronales à l'impôt des sociétés ; art. 59, §6, CIR 92 — régime des avances et mises en gage affectées à un bien immobilier situé en Belgique ou dans un autre État membre de l'EEE.
² Accord de gouvernement fédéral, p. 43 — limitation annoncée de l'avance EIP aux seuls projets immobiliers portant sur l'habitation propre et unique du dirigeant ; principe de non-rétroactivité fiscale réaffirmé par l'accord.
³ Note de politique générale Pensions du 21 janvier 2026 — annonce du dépôt d'une proposition législative d'ici le 1ᵉʳ juillet 2026.
⁴ Sur la pratique des plafonds d'avance par les assureurs (60 à 75 %), voir les communications publiques des principaux opérateurs du marché belge.