De duur, beschrijving en beëindiging van het vruchtgebruik van onroerend goed na de hervorming van het goederenrecht

De hervorming van het goederenrecht heeft specifieke regels ingevoerd voor de duur, de beschrijving van bezwaarde goederen en de beëindiging van het vruchtgebruik van onroerend goed. De artikelen 3.141, 3.150 en 3.160 verduidelijken de rechten en plichten van de vruchtgebruiker en de blote eigenaar, evenals de fiscale gevolgen.

1. Wat is de maximale duur van het vruchtgebruik volgens de nieuwe wetgeving?

De duur van het vruchtgebruik hangt af van het type vruchtgebruiker (natuurlijke persoon of rechtspersoon) en of de duur al dan niet in de akte is vastgelegd.

• Voor een natuurlijke persoon: Indien geen duur in de akte is vastgesteld, wordt het vruchtgebruik vermoed levenslang te zijn, oftewel tot het overlijden van de vruchtgebruiker (Burgerlijk Wetboek, art. 3.141).
• Voor een rechtspersoon: Indien de duur van het vruchtgebruik niet in de akte is bepaald, wordt het vermoed 30 jaar te duren, volgens de vroegere juridische praktijk. De hervorming beperkt de maximale duur echter tot 99 jaar, tenzij anders overeengekomen. In geval van faillissement of ontbinding van de rechtspersoon eindigt het vruchtgebruik automatisch, behalve bij fusie of splitsing, waar het kan worden voortgezet (Burgerlijk Wetboek, art. 3.141).

Voorbeeld: Vennootschap X verkrijgt een vruchtgebruik op een gebouw voor een niet-gespecificeerde duur in de overeenkomst. Het vruchtgebruik wordt vermoed 30 jaar te duren, tenzij de partijen later anders beslissen. Bij een fusie of splitsing kan het vruchtgebruik worden voortgezet, op voorwaarde dat er geen tegengestelde clausule is.

2. Hoe verloopt de beschrijving van de bezwaarde goederen bij de aanvang van het vruchtgebruik?

Artikel 3.150 van het Burgerlijk Wetboek vereist dat bij de aanvang van het vruchtgebruik een volledige beschrijving van de bezwaarde goederen wordt opgesteld.

• Procedure: De vruchtgebruiker en de blote eigenaar moeten overeenstemming bereiken over deze beschrijving. Bij meningsverschil kan een deskundige worden aangesteld, hetzij in onderling overleg, hetzij door de rechtbank.
• Recht van de blote eigenaar: Zolang de beschrijving van de goederen niet is afgerond, behoudt de blote eigenaar het recht op de vruchten van de goederen en kan hij de terbeschikkingstelling van de goederen aan de vruchtgebruiker opschorten, tenzij de vruchtgebruiker van rechtswege in het bezit wordt gesteld.
• Bevoegdheid tot vervreemding: Indien de vruchtgebruiker bevoegd is om de bezwaarde goederen te vervreemden, moet de beschrijving een schatting omvatten. De vruchtgebruiker dient jaarlijks op verzoek van de blote eigenaar een inventaris voor te leggen van verdwenen, vervangen of gewijzigde goederen.

Voorbeeld: Vennootschap A heeft een vruchtgebruik op een gebouw dat eigendom is van persoon B. Indien in de overeenkomst is bepaald dat A het gebouw mag verhuren, moet een beschrijving worden gemaakt, vergezeld van een schatting. Elk jaar moet de vennootschap B informeren over eventuele veranderingen aan het gebouw, zoals renovaties of vervangingen.

3. Wat zijn de regels voor vergoedingen voor werken en aanplantingen bij het einde van het vruchtgebruik?

Artikel 3.160 introduceert het principe van ongerechtvaardigde verrijking voor verbeteringen die met toestemming van de blote eigenaar worden aangebracht.

• Vergoeding: Indien de vruchtgebruiker werken of aanplantingen verricht met toestemming van de blote eigenaar, moet deze laatste een vergoeding betalen voor de waarde van deze verbeteringen. De vruchtgebruiker behoudt een retentierecht op deze werken tot de volledige vergoeding is betaald.
• Geen vergoeding: Indien de verbeteringen zonder voorafgaande toestemming van de blote eigenaar zijn uitgevoerd, wordt deze eigenaar zonder enige verplichting tot vergoeding eigenaar van de verbeteringen, behoudens uitzonderingen.

Voorbeeld: Een bedrijf C heeft een vruchtgebruik van 25 jaar op een gebouw en voert belangrijke renovaties uit met toestemming van de blote eigenaar, een stichting D. Aan het einde van het vruchtgebruik moet D C vergoeden voor de toegevoegde waarde, gebaseerd op de ongerechtvaardigde verrijking door de uitgevoerde werken.

4. Hoe wordt de waarde van het vruchtgebruik en de vergoeding berekend?

De wet bepaalt geen vaste methode om de waarde van het vruchtgebruik of de vergoeding voor verbeteringen te berekenen, maar er bestaan veelgebruikte praktijknormen:

• Waarde van het vruchtgebruik: De waarde wordt vaak bepaald door de inkomsten die door het goed gegenereerd worden te kapitaliseren gedurende de duur van het vruchtgebruik, met een actualisatievoet van 4 tot 5%, afhankelijk van de duur en leeftijd van de vruchtgebruiker indien het een levenslang vruchtgebruik betreft.
• Vergoeding: De berekening van de vergoeding is gebaseerd op de toegevoegde waarde van het goed door de goedgekeurde verbeteringen, rekening houdend met de afschrijvingsperiode en de restwaarde.

Voorbeeld: Vennootschap E heeft een vruchtgebruik van 15 jaar op een gebouw dat zij renoveert met toestemming van de blote eigenaar. De waarde van het vruchtgebruik wordt bepaald op basis van de gegenereerde inkomsten gedurende deze periode, en de vergoeding aan het einde is gebaseerd op de restwaarde van de werken, geactualiseerd.

5. Wat zijn de fiscale gevolgen van de verkrijging door de blote eigenaar?

Het einde van het vruchtgebruik en de verkrijging door de blote eigenaar kunnen fiscale gevolgen hebben, vooral wanneer de vruchtgebruiker een rechtspersoon is.

• Fiscale herkwalificatie: Artikel 344 van het WIB stelt de belastingadministratie in staat om de verkrijging door de blote eigenaar te herkwalificeren als een belastbaar voordeel indien de investeringen van de vruchtgebruiker voornamelijk de blote eigenaar verrijken.
• Abnormaal of goedgunstig voordeel: Volgens artikel 26 van het WIB kunnen de door een vennootschap-vruchtgebruiker uitgevoerde investeringen, indien deze hoofdzakelijk ten goede komen aan de blote eigenaar, als een abnormaal belastbaar voordeel worden herkwalificeerd.

Voorbeeld: Vennootschap F voert aanzienlijke werken uit aan een gebouw in vruchtgebruik. Aan het einde van het vruchtgebruik kan de fiscus concluderen dat deze werken vooral de blote eigenaar ten goede komen en ze herkwalificeren als een belastbaar voordeel, om een verborgen winstuitkering te voorkomen.

Adviezen en aanbevelingen

Voor een optimale beheersing van het vruchtgebruik en het minimaliseren van fiscale risico’s, volgen hier enkele praktische aanbevelingen:

1. Controleer de duur in de akte: Indien geen duur is vastgelegd, wordt het vruchtgebruik vermoed levenslang voor een natuurlijke persoon en beperkt tot 30 jaar voor een rechtspersoon, conform de huidige wetgeving en praktijk. De maximale duur blijft echter 99 jaar.
2. Stel een gedetailleerde beschrijving van de goederen op: Documenteer de toestand van de goederen bij aanvang van het vruchtgebruik en schakel indien nodig een deskundige in om latere conflicten te vermijden (art. 3.150 BW).
3. Documenteer de investeringen en verkrijg toestemming: Indien belangrijke verbeteringen gepland zijn, zorg dan voor een voorafgaande toestemming van de blote eigenaar, zodat het retentierecht en de vergoeding aan het einde van het vruchtgebruik veiliggesteld zijn (art. 3.160 BW).
4. Overweeg de fiscale gevolgen bij verkrijging door de blote eigenaar: Raadpleeg bij grote investeringen een fiscaal expert om de herkwalificatie van het voordeel te beoordelen op basis van artikelen 26 en 344 WIB en om investeringen optimaal te structureren.
5. Plan de voorwaarden voor verlenging of vernieuwing van het vruchtgebruik: Als verlenging mogelijk is, bepaal dan bij het afsluiten van het contract de voorwaarden voor verlenging of vernieuwing van het vruchtgebruik (art. 3.141 BW).

Door deze aanbevelingen op te volgen, zorgt u voor een wettelijk conforme beheersing van het vruchtgebruik van onroerend goed, optimaliseert u de voordelen en beperkt u de fiscale risico’s.