BTW op vastgoedwerken en het medecontractantensysteem: wat moet u weten?

Het systeem van “BTW te voldoen door de medecontractant”, ook wel verlegging van heffing genoemd, is een specifieke maatregel die van toepassing is op vastgoedwerken die worden uitgevoerd voor btw-plichtigen in België. Dit systeem verschuift de verplichting om de btw te betalen van de dienstverlener naar de klant, onder bepaalde voorwaarden. Dit systeem heeft belangrijke gevolgen voor zowel dienstverleners als afnemers en moet correct worden toegepast om fiscale sancties te vermijden.

1. Wat is het medecontractantensysteem en waarom is het belangrijk?

Het medecontractantensysteem is gebaseerd op het principe van verlegging van heffing:

• De dienstverlener rekent geen btw aan op de factuur.
• De afnemer van de dienst geeft zelf de verschuldigde btw aan en betaalt deze.

Het belangrijkste doel is btw-fraude te voorkomen, met name door te vermijden dat bedrijven verdwijnen zonder de btw aan de schatkist af te dragen. Dit systeem voorkomt ook btw-voorfinanciering door de dienstverleners.

Wettelijke basis: KB nr. 1, artikel 20.

2. Op wie is dit systeem van toepassing en wat zijn de beperkingen?

Het medecontractantensysteem is van toepassing wanneer:

• De uitgevoerde werken vastgoedwerken of daarmee gelijkgestelde werken zijn.
• De klant een btw-plichtige is die periodieke btw-aangiften indient.

Uitzonderingen en beperkingen:

• Wanneer de klant een natuurlijk persoon is die het onroerend goed uitsluitend voor privédoeleinden gebruikt, geldt de verlegging van heffing niet (Beslissing E.T. 122.360, 20.03.2012).
• Indien de klant een rechtspersoon zonder btw-plicht is (bijvoorbeeld een vzw zonder btw-identificatie), is het systeem niet van toepassing.
• Een gedeeltelijk btw-plichtige (bv. ziekenhuis, bank) moet de verlegging van heffing toepassen, zelfs voor vrijgestelde activiteiten.

3. Welke handelingen en gelijkgestelde operaties vallen hieronder?

De vastgoedwerken omvatten:

• Bouw, verbouwing, onderhoud, herstelling, afbraak.
• Elektrische installaties, verwarming, sanitair.
• Vloer-, muur- en dakbekleding.
• Installatie van vaste keukens die aan het onroerend goed worden gehecht.

Daarnaast vallen ook onder het systeem:

• Het ter beschikking stellen van personeel voor vastgoedwerken.
• Levering en plaatsing van voorbereid beton.
• Constructie van waterzuiveringsinstallaties.

4. Welke vormvereisten gelden er?

Facturatie:

• De factuur vermeldt noch het btw-tarief noch het btw-bedrag.
• Ze moet de verplichte vermelding “verlegging van heffing” bevatten.

BTW-aangifte:

• De dienstverlener geeft de transactie aan in vak 45.
• De klant registreert de transactie in vakken 81, 82 of 83, en in vak 87 voor het belastbare bedrag.
• De verschuldigde btw wordt berekend en aangegeven in vak 56, en kan in vak 59 worden afgetrokken indien aftrekbaar.

5. Wat zijn de bijzonderheden bij het 6% btw-tarief?

Het medecontractantensysteem regelt enkel de betaling van de btw, niet het tarief. Het toepasselijke tarief hangt af van de normale btw-regels, bijvoorbeeld:

• 6% voor vastgoedwerken aan een woning die ouder is dan 10 jaar en hoofdzakelijk voor privédoeleinden wordt gebruikt.
• 21% in alle andere gevallen.

6. Wat gebeurt er bij een foutieve toepassing van het systeem?

Indien de dienstverlener per vergissing btw aanrekent:

• De klant kan de btw niet aftrekken (onjuiste factuur).
• Er kunnen boetes en interesten worden opgelegd.

Indien het medecontractantensysteem ten onrechte wordt toegepast:

• De fiscus kan de dienstverlener verplichten om de niet-gefactureerde btw alsnog te betalen.
• De klant kan worden verplicht om de situatie te regulariseren, met boetes als gevolg.

7. Illustratief voorbeeld

Een bouwbedrijf voert renovatiewerken uit in een winkel die eigendom is van een btw-plichtige vennootschap:

• De aannemer maakt een factuur op met de vermelding “verlegging van heffing”, zonder btw.
• De vennootschap geeft de transactie aan in vak 81 en berekent de btw in vak 56.
• Indien de werken bij een particulier werden uitgevoerd, zou de factuur een btw-tarief van 6% of 21% moeten bevatten.

Advies en aanbevelingen

1. Controleer de identiteit van de klant alvorens te factureren (btw-plichtig of niet).
2. Voeg de verplichte vermelding “verlegging van heffing” toe op facturen.
3. Controleer de correcte btw-aangifte in de juiste vakken.
4. Wees alert voor fouten: onregelmatigheden kunnen leiden tot sancties.
5. Raadpleeg bij twijfel een btw-expert of de btw-administratie.

Wettelijke bronnen: KB nr. 1, art. 20; Beslissing E.T. 122.360; BTW-wetgeving; relevante rechtspraak.