Wanneer moet een factuur voor onroerende verhuur in België aan de btw onderworpen worden?

Het onderworpen van een factuur voor onroerende verhuur aan de btw in België hangt af van verschillende criteria. Het is cruciaal om de omstandigheden en de soorten verhuur te begrijpen die door de btw worden beïnvloed om te voldoen aan de Belgische fiscale wetgeving.

Waarom BTW?

BTW (Belasting over de Toegevoegde Waarde) is een indirecte belasting die wordt geheven op de levering van goederen en diensten. In België is de verhuur van onroerende goederen doorgaans vrijgesteld van btw, maar er zijn bepaalde uitzonderingen waarbij btw moet worden toegepast. Het invoeren van BTW heeft tot doel de fiscale lasten te uniformeren en bedrijven in staat te stellen de betaalde btw op hun eigen aankopen en uitgaven met betrekking tot de verhuur terug te vorderen.

Waarom zou het interessant kunnen zijn om mijn verhuur aan de btw te onderwerpen?

Het onderworpen van een onroerende verhuur aan de btw kan verschillende voordelen bieden:

1. Terugvordering van btw op kosten: Door uw verhuur aan de btw te onderwerpen, kunt u de BTW terugvorderen die u hebt betaald op de kosten voor de bouw, renovatie en het onderhoud van het onroerend goed. Dit kan een aanzienlijke besparing opleveren, vooral voor kostbare vastgoedprojecten.
2. Verbetering van de concurrentiepositie: Huurders kunnen de btw die zij op de huur betalen, terugvorderen. Dit kan uw onroerend goed aantrekkelijker maken voor bedrijven, omdat ze hun netto kosten kunnen verlagen.
3. Vereenvoudigde kostenbeheer: Wanneer u voor btw kiest, kunnen ook de bijkomende kosten zoals de onroerende voorheffing en gemeenschappelijke kosten aan de btw worden onderworpen, wat het fiscale beheer vereenvoudigt.

Op welke soorten verhuur?

1. Residentiële verhuur: De verhuur voor residentieel gebruik is vrijgesteld van btw. Dit omvat woningen verhuurd om in te wonen, zoals huizen, appartementen, of studentenkamers.
2. Commerciële verhuur: De verhuur van onroerende goederen voor commerciële activiteiten kan onder bepaalde voorwaarden aan de btw worden onderworpen. Sinds 1 januari 2019 kan de verhuur van onroerende goederen voor commerciële doeleinden op vrijwillige basis aan de btw worden onderworpen. Beide partijen, de huurder en de verhuurder, moeten dan kiezen voor de toepassing van de btw.Deze facultatieve regeling zal uitsluitend van toepassing zijn op huurovereenkomsten van (delen van) gebouwen waarvoor de btw op bouwkosten, ingrijpende renovatiewerkzaamheden of uitbreidingen ten vroegste op 1 oktober 2018 verschuldigd wordt. Een gebouw dat in oktober 2018 al bestaat, kan ook voldoende ingrijpende wijzigingen ondergaan om als "nieuw" te worden aangemerkt (d.w.z. wijzigingen aan de essentiële elementen van het gebouw of renovatiewerkzaamheden die bij voltooiing van de werkzaamheden tot 60% van de waarde van het gebouw kosten). In dit geval geldt dezelfde regel: de btw op de renovatie moet ten vroegste op 1 oktober 2018 verschuldigd zijn (zie onze blogpost hieronder, die hier dieper op ingaat).
   
3. Korte termijn verhuur: Korte termijn verhuur (minder dan zes maanden) van gemeubileerde onroerende goederen voor residentieel of toeristisch gebruik kan ook aan de btw worden onderworpen.
4. Verhuur van parkeerplaatsen: De verhuur van parkeerplaatsen is onderworpen aan de btw, behalve als deze bijkomstig is aan de verhuur van een residentieel onroerend goed.

Zijn er situaties waarin ik een keuze heb?

Ja, er zijn situaties waarin u kunt kiezen voor de onderwerping aan de btw. Bijvoorbeeld:

• Commerciële verhuur: Als u een onroerend goed verhuurt aan een bedrijf voor commerciële activiteiten, kunt u ervoor kiezen btw toe te passen. Deze optie is voordelig omdat het de verhuurder in staat stelt de btw op de kosten van de bouw of renovatie van het pand terug te vorderen.
• Verhuur van gemeubileerde panden: Voor korte termijn verhuur van gemeubileerde panden kunt u ook kiezen voor de btw.

Om deze optie uit te oefenen, is het essentieel dat het huurcontract specificeert dat beide partijen akkoord gaan met de onderwerping aan de btw.

Wat gebeurt er met bijkomende kosten zoals de onroerende voorheffing wanneer ik deze doorreken?

Bijkomende kosten, zoals de onroerende voorheffing, gemeenschappelijke kosten, onderhoudskosten, enz., kunnen ook aan de btw worden onderworpen als ze worden doorberekend aan de huurder in het kader van een verhuur die aan de btw is onderworpen. Dit betekent dat als u hebt gekozen voor de onderwerping aan de btw voor de hoofdhuring, de bijkomende kosten ook aan de btw zullen worden onderworpen.

Wat zijn de gevolgen van een fout bij de onderwerping aan de btw wanneer dit niet moet?

Het maken van een fout bij de onderwerping aan de btw kan aanzienlijke financiële en administratieve gevolgen hebben:

1. Sancties en boetes: Als u ten onrechte btw toepast op een verhuur die niet in aanmerking komt, kunt u onderworpen worden aan sancties en boetes van de fiscale autoriteiten.
2. Gecompliceerde terugbetalingen: U kunt de ten onrechte geïnde btw aan uw huurders moeten terugbetalen, wat tot administratieve en financiële complicaties kan leiden.
3. Verlies van geloofwaardigheid: Herhaalde of ernstige fouten kunnen uw geloofwaardigheid bij huurders en fiscale autoriteiten schaden, en het beheer van uw vastgoed in de toekomst bemoeilijken.

Voorbeeld en praktische adviezen

Voorbeeld: Stel dat u een commerciële ruimte verhuurt aan een bedrijf voor een huurprijs van 1.000 € per maand. U hebt besloten om voor de onderwerping aan de btw te kiezen. Naast de huurprijs rekent u 200 € voor de onroerende voorheffing. In dit geval ziet uw maandelijkse factuur er als volgt uit:

• Totaal voor btw: 1.200 €
  
  • Huurprijs: 1.000 €
  • Onroerende voorheffing: 200 €
• BTW (21%): 252 €
• Totaal te betalen: 1.452 €

Adviezen en aanbevelingen:

1. Controleer de contracten: Zorg ervoor dat de huurcontracten duidelijk specificeren dat u kiest voor de btw als u ervoor kiest om deze toe te passen.
2. Raadpleeg een expert: De fiscale wetgeving is complex en voortdurend in ontwikkeling. Raadpleeg een belastingadviseur om ervoor te zorgen dat u aan alle fiscale verplichtingen voldoet.
3. Houd gedetailleerde administratie bij: Behoud een nauwkeurige boekhouding om de terugvordering van de btw en het beheer van facturen te vergemakkelijken.
4. Transparantie met huurders: Informeer uw huurders over de impact van de btw op hun factuur om verwarring te voorkomen.

Kortom, het onderworpen van een factuur voor onroerende verhuur aan de btw in België hangt van vele factoren af en kan aanzienlijke fiscale voordelen bieden. Een grondig begrip van de wetgeving en een goed beheer van contracten zijn essentieel om optimaal van deze opties te profiteren.