Commerciële huren: wat is het kader om ze te onderwerpen aan BTW?

Sinds wanneer kan een professionele verhuurder de huur met BTW factureren?

Sinds 1 januari 2019 kan een professionele verhuurder de huur met BTW factureren aan zijn professionele huurders.

Wat zijn de voordelen voor de verhuurder?

De verhuurder kan de BTW die hij heeft betaald bij de bouw of renovatie van het verhuurde pand terugvorderen of aftrekken. Dit vermindert de bouw- of renovatiekosten aanzienlijk.

Wat zijn de voordelen voor de huurder?

De huurder kan, naar rato van zijn recht op aftrek, de BTW op de huur aftrekken. Dit kan zijn exploitatiekosten verlagen.

Wat zijn de voorwaarden om BTW op huur toe te passen?

Voor de toepassing van BTW moeten de volgende voorwaarden cumulatief vervuld zijn:

1. Professionele context: De verhuur moet plaatsvinden in een professionele context. De huurder moet het pand gebruiken in het kader van zijn beroepsactiviteit, waardoor hij als belastingplichtige wordt gekwalificeerd. De eenvoudige mededeling van een BTW-nummer door de huurder is niet voldoende; er moeten bewijselementen zijn die deze kwaliteit aantonen.
2. Type gebouw: Behalve voor opslagruimten moet het gaan om een nieuw gebouwd pand of een pand dat grondig gerenoveerd is. De BTW op de werken mag niet opeisbaar zijn geworden voor 1 oktober 2018.
3. Gezamenlijke optie: De verhuurder en de huurder moeten de optie uitdrukkelijk en gezamenlijk uitoefenen door een “pro fisco” clausule in het huurcontract op te nemen waarin staat dat de huur aan BTW is onderworpen. Deze optie geldt voor de gehele duur van het contract

Kan de optie voor elk type huur worden uitgeoefend?

Nee, de optie kan niet worden uitgeoefend voor:

• De verhuur van bestaande gebouwen.
• De verhuur van nieuwe gebouwen aan particulieren, niet-belastingplichtigen of belastingplichtigen die de gebouwen voor andere doeleinden dan een economische activiteit gebruiken.

Hoe zit het met gemengd gebruik van gebouwen?

Voor gebouwen met een gemengd gebruik kan de optie worden uitgeoefend voor een deel van het gebouw, op voorwaarde dat dit deel autonoom toegankelijk is van buitenaf.

Wat is de herzieningsperiode voor de BTW?

De herzieningsperiode voor de BTW voor het pand bedraagt 25 jaar. De verhuurder moet het pand gedurende minstens 25 jaar verhuren met toepassing van BTW om de volledige BTW op de bouw of renovatie terug te vorderen of af te trekken.

Wat zijn de specifieke voorwaarden als de partijen verbonden zijn en de huurder niet het volledige recht op aftrek van de BTW heeft?

De belastbare basis van de huur moet minstens gelijk zijn aan de marktwaarde.

Wanneer kan de verhuurder het recht op aftrek van de BTW op het gebouw uitoefenen?

De verhuurder kan dit recht uitoefenen in de eerste aangifte van het jaar 2019. De historische BTW kan geleidelijk worden verrekend met het bedrag van de verschuldigde BTW in de verschillende aangiften van 2019.

Wat gebeurt er als de historische BTW aan het einde van 2019 niet volledig is verrekend?

Als de historische BTW aan het einde van de laatste aangifte van 2019 nog niet volledig is verrekend, kan het resterende saldo in deze laatste aangifte van 2019 worden opgenomen.

Advies en Aanbevelingen

• Voor verhuurders: Zorg ervoor dat alle voorwaarden zijn vervuld voordat u kiest voor BTW op de huur. Raadpleeg een fiscale expert om fouten te vermijden en uw fiscale voordelen te maximaliseren.
• Voor huurders: Controleer uw recht op BTW-aftrek en evalueer de mogelijke voordelen van het huren van een pand dat aan BTW is onderworpen. Bespreek met uw verhuurder om een “pro fisco” clausule in het huurcontract op te nemen.
• Voor gebouwen met gemengd gebruik: Zorg ervoor dat het deel van het gebouw waarvoor u de BTW-optie wilt uitoefenen, autonoom toegankelijk is van buitenaf.
• Volg de BTW-aangiften: Houd een nauwkeurige administratie van uw BTW-aangiften om ervoor te zorgen dat de historische BTW correct wordt verrekend en dat u geen bedragen mist die u kunt terugvorderen.