Kadastrale waardeherziening en huurprijsaanpassing: uitleg en update 2025

De herwaardingscoëfficiënt voor de berekening van de voordelen van bedrijfsleiders in België voor het inkomstenjaar 2025 is gepubliceerd. Deze coëfficiënt is een essentieel element om te bepalen of een deel van de huur die een bedrijfsleider ontvangt voor de verhuur van een gebouw aan zijn vennootschap moet worden herkwalificeerd als beroepsinkomen.

Wat is de herwaardingscoëfficiënt?

De herwaardingscoëfficiënt dient om de waarde van de kadastrale inkomsten aan te passen om de drempel te berekenen vanaf welke een huur die een bedrijfsleider van zijn eigen vennootschap ontvangt als excessief wordt beschouwd en dus herkwalificeerd wordt als beroepsinkomen.

Conform artikel 32, lid 2 van het Wetboek van de inkomstenbelastingen (CIR/92), wanneer een bedrijfsleider een gebouw verhuurt aan zijn vennootschap, wordt het deel van de huur dat 5/3 van het herwaardeerde kadastrale inkomen overschrijdt, herkwalificeerd als belastbaar loon.

Wat zijn de herwaardingscoëfficiënten voor 2024 en 2025?

• Inkomstenjaar 2024 : 5,46
• Inkomstenjaar 2025 : 5,63 (stijging van 3,11 %)

Deze stijging laat bedrijfsleiders toe een iets hogere huur te ontvangen zonder het risico van een fiscale herkwalificatie.

Hoe bereken ik de grens van fiscale herkwalificatie?

De formule is als volgt: Jaarlijkse huurplafond = geïndexeerde KI x herwaardingscoëfficiënt x 5/3

Voorbeeld 1: Herkwalificatie van een excessieve huur

Een bestuurder verhuurt aan zijn vennootschap een gebouw waarvan het kadastraal inkomen 2.000 EUR bedraagt.

• Plafond 2025 : 2.000 x 5,63 x 5/3 = 18.767 EUR.
• Indien de vennootschap een jaarlijkse huur van 20.400 EUR (1.700 EUR/maand) betaalt, wordt het verschil van 1.633 EUR herkwalificeerd als belastbaar beroepsinkomen.

Voorbeeld 2: Vergelijking tussen 2024 en 2025

Patrick, bedrijfsleider, verhuurt een gebouw aan zijn vennootschap voor 24.000 EUR/jaar. Het kadastraal inkomen van het gebouw bedraagt 2.500 EUR.

• Plafond 2024 : 2.500 x 5,46 x 5/3 = 22.750 EUR
• Plafond 2025 : 2.500 x 5,63 x 5/3 = 23.458 EUR
• Verschil : +708 EUR (of een stijgingmarge van 3,11 %)

Patrick kan dus zijn huur verhogen zonder risico op herkwalificatie.

Wat zijn de fiscale en sociale gevolgen?

1. Fiscale gevolgen

Het herkwalificeerde deel van de vergoeding is onderworpen aan:

• De progressieve personenbelasting (artikel 32 van het CIR92)
• De professionele voorheffing, berekend als een periodieke vergoeding

2. Sociale gevolgen

Het herkwalificeerde ATN wordt door de RSZ beschouwd als een vergoeding, onderworpen aan sociale bijdragen.

3. Boekhoudkundige verplichtingen

• Het herkwalificeerde ATN moet op de fiscale fiche 281.20 van de bedrijfsleider vermeld worden.
• Het bedrijf moet deze vergoeding opnemen in zijn fiscale en sociale aangiften.

Hoe de fiscale situatie optimaliseren?

1. Het huurbedrag aanpassen : Bereken nauwkeurig het toegestane plafond om herkwalificatie te vermijden.
2. De eigendomsstructuur optimaliseren : Het gebruik van vruchtgebruik of een structuur in erfpacht kan de fiscaliteit optimaliseren.
3. De soorten vergoedingen diversifiëren : Een verdeling tussen vergoeding en dividenden kan de algemene fiscale impact verminderen.
4. Een accountant inschakelen : Een nauwkeurige planning voorkomt fiscale naheffingen.

Conclusie

De verhoging van de herwaardingscoëfficiënt tot 5,63 in 2025 laat bedrijfsleiders toe hogere huurprijzen te ontvangen zonder risico op fiscale herkwalificatie. Het is echter essentieel om de fiscale en sociale gevolgen te anticiperen om de vergoedingsstructuur te optimaliseren en de fiscale last te minimaliseren.

Het wordt aanbevolen om elke situatie goed te analyseren en het huurbeleid aan te passen aan deze ontwikkelingen.