Trois formes de crédit pour financer votre projet immobilier: quelles options en 2025 ?

Lorsqu’il s’agit de financer un achat immobilier, une construction ou des travaux de rénovation, le prêt hypothécaire classique n’est pas la seule option disponible. D’autres solutions, moins coûteuses en frais et fiscalement plus avantageuses, existent, notamment :

• L’avance sur votre EIP (Engagement Individuel de Pension)
• Le crédit hypothécaire du deuxième pilier

Chacune de ces formules présente des avantages et des inconvénients. Cet article, sous forme de FAQ, vous aide à comprendre leurs différences et à choisir la solution la plus adaptée à votre situation.

FAQ : Quelle solution de financement choisir pour votre projet immobilier ?

1. Le prêt hypothécaire classique : comment fonctionne-t-il ?

Le prêt hypothécaire classique est la solution la plus courante pour financer un bien immobilier. La banque prend une inscription hypothécaire sur le bien financé ou sur un autre bien immobilier appartenant à l’emprunteur.

Quels sont ses inconvénients ?

Frais élevés :

• Frais de notaire, de dossier et d’expertise
• Droits d’enregistrement (1 % sur 110 % du montant emprunté)
• Frais bancaires (jusqu’à 350 €)
• Assurance solde restant dû (ASRD)

Possibilité d’une indemnité de remploi :

Si l’emprunteur rembourse son prêt par anticipation, une indemnité de remploi de trois mois d’intérêts est généralement due.

Financement avec des revenus après impôt :

Les mensualités doivent être payées avec des revenus déjà soumis à l’impôt, ce qui augmente la charge fiscale.

Existe-t-il encore des avantages fiscaux ?

Les principaux avantages fiscaux liés aux prêts hypothécaires ont été supprimés :

• Bonus logement aboli en Flandre et à Bruxelles
• Chèque habitat supprimé en Wallonie depuis le 1er janvier 2025
• Déduction fédérale des intérêts supprimée depuis le 1er janvier 2024

Seule exception : si le bien n’est pas une habitation propre et unique, les intérêts peuvent encore être déduits des revenus immobiliers. Toutefois, le gouvernement fédéral envisage de supprimer cette déduction en 2026.

2. L’avance sur votre EIP : une alternative intéressante ?

Comment cela fonctionne-t-il ?

Si votre société a souscrit un Engagement Individuel de Pension (EIP) à votre profit, vous pouvez financer votre projet immobilier en prenant une avance sur votre capital pension complémentaire.

• Aucun remboursement mensuel requis
• Aucun frais de notaire ou d’inscription hypothécaire
• Pas d’impact sur la trésorerie de l’entreprise

L’avance sera remboursée automatiquement lors du versement de votre pension complémentaire.

Quels sont les types d’avances possibles ?

Dans le Type 3, l’avance est placée dans un fonds à 0 % d’intérêt. Cela signifie que vous obtenez le montant le plus élevé, mais que votre capital pension sera réduit lors de la retraite.

Quels sont les avantages fiscaux ?

La partie de votre capital pension utilisée pour l’habitation propre et unique est imposée aux taux progressifs jusqu’à 100 480 €. Le reste est soumis aux taux distincts applicables aux pensions (minimum 10 %, maximum 20 %).

Quels sont les inconvénients ?

• ⚠ Une réduction du capital pension à la retraite
• ⚠ Le nouveau gouvernement fédéral prévoit de limiter cette option aux habitations propres et uniques

3. Le crédit hypothécaire du deuxième pilier : une alternative au prêt classique ?

Comment cela fonctionne-t-il ?

Ce prêt, aussi appelé “crédit bullet”, fonctionne différemment d’un prêt hypothécaire classique :

• Vous ne remboursez que les intérêts pendant la durée du prêt
• Le capital final est remboursé en une seule fois à la retraite, grâce aux réserves de votre EIP

Ce crédit est garanti par votre EIP, et votre société doit s’engager à verser des primes suffisantes pour assurer le remboursement.

• Vous pouvez emprunter plus qu’avec une avance sur EIP
• Déduction des intérêts aux mêmes conditions qu’un prêt hypothécaire classique

Quels sont les inconvénients ?

• ⚠ Il s’agit d’un prêt hypothécaire, donc soumis aux frais de notaire et d’inscription hypothécaire
• ⚠ Vous devez verser des intérêts tout au long du prêt

4. Quelle option choisir ?

Conclusion

Le prêt hypothécaire classique reste la solution la plus répandue, mais il implique des frais et une fiscalité moins avantageuse qu’auparavant.

L’avance sur EIP est une option intéressante si vous disposez d’un capital pension suffisant et souhaitez éviter les frais d’un crédit classique. Toutefois, cette possibilité pourrait être réservée aux habitations propres et uniques dans le futur.

Le crédit hypothécaire du deuxième pilier permet d’emprunter davantage tout en ne payant que les intérêts, mais il est soumis aux frais d’un prêt hypothécaire classique.

Source légale :

• • Code des impôts sur les revenus (CIR 92)
• • Arrêté royal du 14 novembre 2003 sur l’EIP
• • Loi-programme du 1er janvier 2025 (suppression du chèque habitat en Wallonie)