Dépasser les obstacles politiques pour créer des logements accessibles à grande échelle?

Il manque dramatiquement de logements, sinon sociaux en tout cas financièrement accessibles. Il manque encore plus de petits logements, comme plusieurs études récentes l’ont déjà montré.

Beaucoup d’acteurs du logement sont paralysés par l’absence, ou la faiblesse en tout cas, de subsides régionaux. Et, en effet, sans subsides, il n’est pas possible de construire des logements loués avec des loyers représentant 20% des revenus (norme dans le logement social pour les petits revenus) tout en équilibrant les comptes.

Si on s’obstine à maintenir les loyers sociaux à ces niveaux, on se condamne à voir le parc social se contracter.

Si, au contraire, on accepte, quitte à ce que cela soit transitoire, des loyers plus élevés, situés quelque part entre les loyers sociaux à proprement parler et les loyers du marché privé, il est parfaitement possible d’autofinancer un programme de construction de milliers de logements.

C’est ce que montre l’analyse, basée sur un projet de la Joie du Foyer (SLSP namuroise).

L’Organe d’administration de la Joie du Foyer a décidé, tenant compte d’une occupation raisonnable du sol et de l’environnement bâti, de placer sur un terrain lui appartenant 6 modules, 2 de deux chambres et 4 d’une chambre.

La principale conclusion de l’analyse : on peut viser des loyers chauds inférieurs d’au moins 15% à ceux des loyers du marché privé, tout en équilibrant les comptes.

Trois précisions importantes :

• les 15% sont une estimation très prudente ; on peut descendre plus bas dans certaines configurations
• ce résultat dépend de la mise à disposition du terrain ; une politique ambitieuse déterminée de l’occupation de terrains publics doit donc être activée
• viser l’autofinancement n’implique pas que la région soit exonérée de tout effort ; toute intervention publique (prise en charge partielle du précompte, intervention dans les coûts d’études et/ou de viabilisation des terrains, diminution du taux d’intérêt sur l’emprunt de long terme et/ou les besoins en trésorerie, etc.) permettrait de sécuriser les finances des SLSP mais, surtout, d’alimenter plus rapidement un cercle vertueux : les bénéfices permettant de construire de nouveaux logements.

Précisons encore – si nécessaire – qu’un programme de construction de petits logements modulaires ne serait qu’une composante d’une politique forcément plus large du logement (lutte contre les logements inoccupés, démarches de prise en gestion, programmes d’autoconstruction, etc., etc.).

Plus d'information dans la note ci-dessous.