Comment indexer à nouveau les loyers des biens énergivores en Wallonie, en Flandre et à Bruxelles ?

Depuis octobre 2022, les trois régions belges ont mis en place des restrictions sur l'indexation des loyers des logements énergivores, c'est-à-dire ceux qui ont un mauvais score de performance énergétique (PEB). L'objectif était d'inciter les propriétaires à rénover leurs biens immobiliers et de protéger les locataires des effets de l'inflation. Ces restrictions devaient durer un an, mais elles ont été prolongées jusqu'à fin 2023 en raison de la crise sanitaire.

Toutefois, à partir du 1er novembre 2023, ces restrictions vont être levées ou assouplies dans les trois régions, en raison d'un retour aux indices énergétiques normaux. Voici ce que vous devez savoir si vous êtes propriétaire ou locataire d'un logement énergivore en Belgique.


En Wallonie

En Wallonie, seuls les loyers des logements affichant un PEB A, B ou C pouvaient être indexés totalement jusqu'au 31 octobre 2023. L'indexation était limitée à 75% pour un PEB D et à 50% pour un PEB E. Au-delà (PEB F et G), elle était interdite.

À partir du 1er novembre 2023, l'indexation des loyers sera à nouveau autorisée pour tous les logements, quelle que soit leur étiquette énergétique. Les propriétaires pourront donc augmenter le loyer en fonction de l'indice santé, qui reflète l'évolution du coût de la vie.

Pour calculer l'indexation du loyer, il faut utiliser la formule suivante :

  • Loyer indexé = loyer de base x nouvel indice / indice de base
  • Le loyer de base est le montant du loyer convenu au moment de la signature du bail. Le nouvel indice est l'indice santé du mois qui précède la date anniversaire du bail. L'indice de base est l'indice santé du mois qui précède la signature du bail.

Par exemple, si vous avez signé un bail le 1er décembre 2022 pour un loyer de base de 500 euros, et que l'indice santé de novembre 2022 était de 109,63 et celui de novembre 2023 de 112,74, vous pourrez indexer le loyer à partir du 1er décembre 2023 comme suit :

  • Loyer indexé = 500 x 112,74 / 109,63 = 514,64 euros

L'indexation du loyer ne peut avoir lieu qu'une fois par an, à la date anniversaire du bail. Le propriétaire doit informer le locataire par écrit au moins un mois avant la date d'application de l'indexation. Si le propriétaire oublie d'indexer le loyer à temps, il peut le faire rétroactivement dans les trois mois qui suivent la date anniversaire du bail.


En Flandre

En Flandre, jusqu'au 30 septembre 2023, il y avait des restrictions sur l'indexation du loyer pour les logements énergivores, classés avec les étiquettes D, E ou F. À partir du 1er octobre 2023, cette indexation est de nouveau autorisée, mais selon une formule d'ajustementhttps://trends.levif.be/immo/le-gel-dindexation-des-loyers-bientot-leve/. Cette mesure vise à éviter des hausses de loyer trop importantes pour les locataires.

Cette formule s'applique si vous louez ou mettez en location une propriété sur le marché privé, à l'exclusion des logements sociaux ou des contrats de location pour étudiants. Le contrat de location doit avoir été signé avant le 1er octobre 2022 conformément à la loi sur la location de logements ou au décret flamand sur la location de logements. Le label énergétique de la propriété doit être D, E ou F, ou la propriété ne doit pas avoir de PEB.

Pour calculer l'indexation du loyer avec le coefficient d'ajustement, il faut utiliser la formule suivante :

  • Loyer indexé = (loyer de base x nouvel indice / indice de base) x coefficient d'ajustement

Le coefficient d'ajustement dépend de l'étiquette énergétique et de la date anniversaire du bail. Il existe différents coefficients, qui sont indiqués dans les tableaux suivantshttps://trends.levif.be/immo/bruxelles-les-loyers-des-biens-energivores-pourront-a-nouveau-etre-indexes/ :

Date anniversaire du bail
Coefficient pour PEB D
Coefficient pour PEB E
Coefficient pour PEB F
Avant le 1er octobre 2023
0,98
0,96
0,94
Entre le 1er octobre 2023 et le 30 septembre 2024
0,99
0,97
0,95
Après le 1er octobre 2024
1
1
1


Par exemple, si vous avez signé un bail le 1er décembre 2022 pour un loyer de base de 500 euros, et que le PEB du logement est E, et que l'indice santé de novembre 2022 était de 109,63 et celui de novembre 2023 de 112,74, vous pourrez indexer le loyer à partir du 1er décembre 2023 comme suit :

Loyer indexé = (500 x 112,74 / 109,63) x 0,97 = 499,57 euros

L'indexation du loyer ne peut avoir lieu qu'une fois par an, à la date anniversaire du bail. Le propriétaire doit informer le locataire par écrit au moins un mois avant la date d'application de l'indexation. Si le propriétaire oublie d'indexer le loyer à temps, il peut le faire rétroactivement dans les trois mois qui suivent la date anniversaire du bail.


À Bruxelles

À Bruxelles, seuls les loyers des logements disposant d'un PEB A, B, C ou D pouvaient être indexés jusqu'au 13 octobre 2023. À partir du 14 octobre 2023, l'indexation des loyers est de nouveau autorisée pour tous les logements, quelle que soit leur étiquette énergétiquehttps://www.7sur7.be/economie/les-loyers-des-logements-energivores-vont-bientot-pouvoir-etre-a-nouveau-etre-indexes-en-wallonie~a8c6151f/. Les propriétaires pourront donc augmenter le loyer en fonction de l'indice santé.

Pour calculer l'indexation du loyer, il faut utiliser la formule suivante :

  • Loyer indexé = loyer de base x nouvel indice / indice de base

Le loyer de base est le montant du loyer convenu au moment de la signature du bail. Le nouvel indice est l'indice santé du mois qui précède la date anniversaire du bail. L'indice de base est l'indice santé du mois qui précède la signature du bail.

Par exemple, si vous avez signé un bail le 1er décembre 2022 pour un loyer de base de 500 euros, et que l'indice santé de novembre 2022 était de 109,63 et celui de novembre 2023 de 112,74, vous pourrez indexer le loyer à partir du 1er décembre 2023 comme suit :

  • Loyer indexé = 500 x 112,74 / 109,63 = 514,64 euros

L'indexation du loyer ne peut avoir lieu qu'une fois par an, à la date anniversaire du bail. Le propriétaire doit informer le locataire par écrit au moins un mois avant la date d'application de l'indexation. Si le propriétaire oublie d'indexer le loyer à temps, il peut le faire rétroactivement dans les trois mois qui suivent la date anniversaire du bail.


L'indexation des loyers des biens énergivores est à nouveau possible en Belgique à partir de fin 2023. Toutefois, les modalités varient selon les régions. Il est donc important de se renseigner sur les règles applicables dans votre région et de respecter les formalités requises pour indexer votre loyer de manière correcte.

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