Fiscaal regime van onbetaalde huur: natuurlijke persoon of vennootschap, hoe deze correct te behandelen?

De fiscaliteit van huurinkomsten varieert afhankelijk van of u inkomsten ontvangt als natuurlijke persoon of als vennootschap. Dit onderscheid is van groot belang wanneer een huurder de huur niet betaalt. Dit artikel legt uit hoe huurinkomsten worden belast voor een natuurlijke persoon en een vennootschap, en wat de gevolgen zijn van onbetaalde huur, inclusief de behandeling van oninbare vorderingen in de vennootschapsbelasting (VenB).

1. Hoe worden huurinkomsten belast bij een natuurlijke persoon?

Voor een natuurlijke persoon worden huurinkomsten verschillend belast, afhankelijk van het gebruik van het verhuurde goed:

• Woningen verhuurd voor privégebruik (residentieel): Als het goed wordt verhuurd voor privégebruik, wordt de eigenaar belast op basis van het geïndexeerd kadastraal inkomen, verhoogd met 40%. De werkelijke huurinkomsten worden niet in aanmerking genomen voor de belasting. Onbetaalde huur heeft daarom geen fiscale gevolgen, aangezien de personenbelasting (PB) is gebaseerd op de ontvangen inkomsten. De eigenaar hoeft alleen de werkelijk ontvangen huurinkomsten aan te geven.
• Woningen verhuurd voor professioneel gebruik: Als het goed wordt verhuurd aan een bedrijf of voor professioneel gebruik (bijvoorbeeld een kantoor of winkel), wordt de eigenaar belast op de werkelijk ontvangen huur. In het geval van niet-betaling van de huur hoeven de niet-betaalde huurinkomsten niet te worden aangegeven zolang ze niet zijn ontvangen. Ook hier geldt het principe van cashbasis, waardoor onbetaalde huur niet wordt belast.

2. Hoe worden huurinkomsten belast bij een vennootschap?

Voor vennootschappen die eigenaar zijn van vastgoed gelden andere fiscale regels. In tegenstelling tot natuurlijke personen worden vennootschappen belast op de gefactureerde huur, ongeacht of deze al dan niet is ontvangen. Dit betekent dat de huur wordt opgenomen in de belastbare inkomsten zodra ze als vordering zijn vastgesteld. Het tarief van de vennootschapsbelasting (VenB) in België is 25%.

Vennootschappen kunnen echter een breed scala aan kosten aftrekken die verband houden met het verhuurde goed (onderhoudskosten, verzekeringen, afschrijvingen, enz.), waardoor de belastbare grondslag wordt verlaagd. Bij onbetaalde huur kan een aftrek voor oninbare vorderingen worden aangevraagd, mits aan bepaalde voorwaarden is voldaan (zie verder).

3. Wat gebeurt er bij niet-betaling van de huur?

• Natuurlijke persoon (residentiële huur): Als de huurder niet betaalt, heeft dit geen directe fiscale gevolgen voor de eigenaar, aangezien hij wordt belast op basis van het kadastraal inkomen. Onbetaalde huur wordt dus niet in aanmerking genomen voor de belasting.
• Natuurlijke persoon (professionele huur): Bij verhuur voor professioneel gebruik hoeft de niet-betaalde huur niet te worden belast zolang deze niet is ontvangen. Als de huurder stopt met betalen, hoeft de eigenaar deze niet-betaalde huur niet aan te geven, omdat de belasting is gebaseerd op de daadwerkelijk ontvangen huurinkomsten.
• Vennootschap: In tegenstelling tot een natuurlijke persoon wordt een vennootschap belast op de gefactureerde huurinkomsten, zelfs als deze nog niet door de huurder zijn betaald. Dit kan ertoe leiden dat een vennootschap belasting moet betalen over onbetaalde huur. Echter, als de vordering oninbaar blijkt te zijn, kan de vennootschap een aftrek voor verlies op vorderingen aanvragen.

4. Hoe wordt een oninbare vordering behandeld in de VenB?

In het kader van de vennootschapsbelasting (VenB) kan een oninbare vordering worden afgetrokken van de belastbare inkomsten, op voorwaarde dat deze oninbaar is verklaard aan het einde van het boekjaar. Dit betekent dat de vennootschap moet kunnen aantonen dat het verlies waarschijnlijk is, bijvoorbeeld door insolventie van de huurder of een lopende gerechtelijke procedure.

Recente jurisprudentie (Hof van Beroep Gent, mei 2024) bevestigde dat een aftrek voor oninbare vorderingen alleen kan worden geaccepteerd als de waarschijnlijkheid van niet-betaling voldoende is aangetoond aan het einde van het boekjaar. Als deze waarschijnlijkheid pas in een later boekjaar optreedt, kan de aftrek pas op dat moment worden toegepast.

Illustratief voorbeeld

Hier is een voorbeeld dat de verschillende situaties illustreert voor een natuurlijke persoon en een vennootschap:

• Natuurlijke persoon – Residentiële huur: De heer X verhuurt een appartement voor 900 €/maand. De huurder stopt met betalen in mei. De heer X wordt fiscaal niet getroffen door deze niet-betaling, omdat hij wordt belast op basis van het kadastraal inkomen en niet op de werkelijke ontvangen huurinkomsten. De PB houdt alleen rekening met de ontvangen huur, dus er is geen directe fiscale impact.
• Natuurlijke persoon – Professionele huur: De heer X verhuurt een kantoorruimte aan een consultant voor 1.200 €/maand. De consultant stopt met betalen in mei. Aangezien het gaat om een professionele huur, worden de niet-betaalde huurinkomsten niet belast, omdat alleen de ontvangen huurinkomsten belastbaar zijn. De heer X hoeft deze onbetaalde huur niet aan te geven zolang deze niet is ontvangen.
• Vennootschap: De NV Y verhuurt een appartement voor 1.500 €/maand. De huurder stopt met betalen in mei. In tegenstelling tot een natuurlijke persoon moet de vennootschap de niet-betaalde huur aangeven in haar belastbare inkomsten, aangezien deze als vordering wordt geboekt. Als de vennootschap echter kan aantonen dat de vordering oninbaar is (bijvoorbeeld door een gerechtelijke procedure), kan ze een aftrek voor oninbare vorderingen aanvragen bij de afsluiting van het boekjaar.

Advies en aanbevelingen

1. Bescherm uzelf tegen onbetaalde huur: Om problemen met onbetaalde huur te vermijden, is het aan te raden om een voldoende hoge waarborg te vragen of een verzekering voor onbetaalde huur af te sluiten.
2. Voorzie oninbare vorderingen: Als u een vennootschap bent, houd dan de huurbetalingen nauwgezet bij en documenteer de stappen die u onderneemt om de onbetaalde huur te innen. Zo kunt u een aftrek voor oninbare vorderingen rechtvaardigen.
3. Raadpleeg een fiscaal expert: De fiscale behandeling van onbetaalde huur kan complex zijn, vooral voor vennootschappen. Een fiscaal expert kan u adviseren over hoe u uw fiscale en boekhoudkundige behandeling van huurinkomsten kunt optimaliseren en de impact van onbetaalde huur kunt minimaliseren.

De fiscale behandeling van huurinkomsten verschilt aanzienlijk tussen natuurlijke personen en vennootschappen, vooral bij niet-betaling van de huur. Natuurlijke personen worden belast op de ontvangen huur, waardoor ze worden beschermd bij onbetaalde huur, terwijl vennootschappen worden belast op de gefactureerde huur, zelfs als deze niet is betaald. Een nauwgezette opvolging van vorderingen is daarom essentieel voor vennootschappen om in aanmerking te komen voor aftrek van oninbare vorderingen.