Vices cachés véniels: jusqu’où peut-on aller pour exonérer sa responsabilité ?

Lors de la conclusion d’un contrat de construction ou d’architecture, il n’est pas rare de trouver des clauses limitant ou excluant la responsabilité de l’entrepreneur ou de l’architecte en cas de vices cachés dits « véniels » (c’est-à-dire des défauts qui ne rendent pas l’ouvrage impropre à sa destination mais en affectent la qualité ou la valeur).

Dans un arrêt du 5 décembre 2022[1], la Cour de cassation a jugé que l’entrepreneur professionnel n’est pas automatiquement présumé connaître les vices cachés affectant l’ouvrage. Dès lors, dans le cadre du droit commun, il est possible de prévoir contractuellement des clauses exonératoires ou limitatives de responsabilité pour de tels vices.[2]

Cependant, ces clauses ne peuvent en aucun cas :

• exonérer l’entrepreneur ou l’architecte de leur dol ou de leur faute intentionnelle ;
• avoir pour effet de vider l’engagement contractuel de sa substance ;
• être contraires aux dispositions légales relatives aux clauses abusives, notamment dans les contrats conclus avec des consommateurs.[3]

En pratique, les juridictions et la Commission des clauses abusives examinent attentivement ces clauses.

Sont jugées abusives celles qui restreignent de manière excessive les droits du consommateur, notamment parce qu’elles

• limitent la mission de contrôle de l’architecte à une visite hebdomadaire du chantier[4];
• exonèrent l’architecte de toute responsabilité lorsqu’il a recourt à des entreprises spécialisées ;
• réduisent la responsabilité pour vices cachés véniels à un délai trop court (parfois à un an seulement après la réception provisoire)[5].

En conclusion, les clauses d’exonération ou de limitation de responsabilité pour vices cachés véniels – admises en droit – sont strictement encadrées. Leur validité dépend du contrat, de la qualité des parties (consommateur ou professionnel) et de l’interprétation des tribunaux.

En pratique, ces clauses doivent donc être maniées avec prudence : elles ne peuvent pas servir de bouclier absolu et elles risquent, si elles sont abusives, d’être purement et simplement écartées par le juge.

Vous êtes maître d’ouvrage, entrepreneur ou architecte et vous vous interrogez sur la validité d’une telle clause dans votre contrat ? N’hésitez pas à nous consulter ; nous vous conseillerons sur vos droits, vos obligations et la meilleure stratégie à adopter pour sécuriser vos projets.

David BLONDEEL & Justine MABILE

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[1] Cass. 5 décembre 2022, J.T., 2023, p. 228 ; R.G.D.C., 2022, p.202

[2] B. KOHL, Contrat d’entreprise, Bruxelles, Larcier, 2016, p. 1096

[3] B. KOHL, op. cit., p. 1097.

[4] Commission des clauses abusives, Avis n° 26 du 16 décembre 2009 sur les clauses contractuelles dans les contrats entre un architecte et son client, Bruxelles. Éd. SPF Economie, 2009, p.14

[5] Ibidem., p. 21​