Transmettre la brique: donner ou vendre un immeuble à ses enfants

​Série « Un toit pour vos enfants » — Épisode 3/5 : taux progressifs, donation par tranches et arbitrage avec la vente.

Après la donation d'argent examinée dans l'épisode précédent, ce deuxième épisode aborde la transmission de l'immeuble lui-même. Le passage obligé : l'acte notarié. Contrairement au don bancaire, la donation d'un bien immobilier exige un acte authentique, enregistré, et donc soumis d'emblée aux droits de donation.

1. Des taux progressifs identiques dans les trois Régions

Depuis 2018, les droits de donation immobilière en ligne directe — ainsi qu'entre époux et cohabitants légaux — sont harmonisés dans les trois Régions selon un barème progressif par tranches : 3 % jusqu'à 150 000 €, 9 % de 150 000 à 250 000 €, 18 % de 250 000 à 450 000 € et 27 % au-delà. La Wallonie a par ailleurs annoncé une réduction de ses droits de donation à l'horizon 2028, le taux plancher de 3 % jusqu'à 150 000 € étant maintenu.

Deux caractéristiques de ce barème ouvrent la voie à l'optimisation. D'abord, la progressivité se calcule séparément par donateur et par bénéficiaire : lorsque deux parents donnent à trois enfants, chaque « couple donateur-bénéficiaire » bénéficie de ses propres tranches. Ensuite, le compteur des tranches se remet à zéro lorsque trois années se sont écoulées depuis la donation immobilière précédente entre les mêmes parties.

2. La donation par tranches : le calendrier comme outil fiscal

Lorsque le patrimoine immobilier à transmettre excède ce que les tranches basses peuvent absorber en une fois, le temps devient l'allié du donateur. En matière de donation immobilière, les donations successives entre les mêmes parties sont cumulées pour le calcul des tranches si elles interviennent dans un délai de trois ans ; passé ce délai, la base de calcul repart de zéro. Échelonner ses donations tous les trois ans permet donc de faire bénéficier chaque opération des tranches les plus basses.

Ce fractionnement planifié ne constitue pas un abus fiscal : organiser ses donations pour profiter du barème est une utilisation régulière de la loi, et le fisc ne peut y opposer un redressement. Il faut en revanche ne pas confondre ce délai triennal de cumul des tranches avec la période suspecte de cinq ans applicable aux donations mobilières non enregistrées, examinée dans l'épisode 1 : deux horloges différentes, deux logiques différentes.

2.1. La réserve de progressivité : l'ombre des trois ans en Flandre et en Wallonie

Le calendrier joue aussi côté succession. En Flandre et en Wallonie, si le donateur décède dans les trois ans d'une donation immobilière, la valeur du bien donné — bien que définitivement transmis et taxé aux droits de donation — est fictivement ajoutée à la base successorale pour déterminer le taux applicable aux autres biens immobiliers de la succession : c'est la réserve de progressivité. Elle ne retaxe pas le bien donné, mais elle peut faire grimper d'une tranche l'imposition du reste. À Bruxelles, cette règle a été supprimée pour les donations d'immeubles depuis 2016.

2.2. Le logement familial : souvent le mauvais candidat à la donation

Tous les immeubles ne se donnent pas avec le même intérêt. Le logement familial bénéficie, au décès, d'une exonération de droits de succession en faveur du conjoint ou cohabitant légal survivant — totale à Bruxelles et en Flandre, plafonnée en Wallonie à une première tranche de 160 000 €. Le donner de son vivant, c'est payer des droits de donation sur un bien qui aurait pu passer au conjoint en franchise. La logique patrimoniale recommande donc de transmettre d'abord les immeubles de rapport et les secondes résidences, et de ne toucher au logement familial qu'en dernier — voire jamais.

3. Donner sans se démunir : la réserve d'usufruit

L'objection majeure à la donation immobilière n'est pas fiscale mais existentielle : donner, c'est se dépouiller irrévocablement. Le donateur qui veut conserver la jouissance du bien — l'occuper, le louer, en percevoir les revenus — peut donner la seule nue-propriété et se réserver l'usufruit. Au décès, l'usufruit s'éteint et l'enfant devient plein propriétaire sans droits complémentaires. Cette architecture, qui rejoint la logique de l'achat scindé examinée dans le prochain épisode, réconcilie transmission anticipée et sécurité du donateur. Elle n'efface toutefois pas l'irrévocabilité : même nu-propriétaire, l'enfant est propriétaire, et les relations familiales peuvent évoluer. On ne donne jamais ce dont on pourrait avoir besoin pour vivre.

4. Et si vendre valait mieux que donner ?

La donation n'est pas toujours la voie la plus pertinente pour mettre un toit à disposition d'un enfant. La vente d'un immeuble à l'enfant mérite l'examen dans deux configurations. D'abord, lorsque les parents ont besoin de recomposer des liquidités — pour leurs vieux jours ou pour équilibrer la situation des autres enfants. Ensuite, lorsque le régime des droits d'enregistrement se révèle compétitif : le taux général est de 12 % en Flandre et de 12,5 % à Bruxelles et en Wallonie, mais l'enfant qui acquiert sa propre habitation unique peut, sous conditions, bénéficier du taux réduit de 2 % en Flandre, de 3 % en Wallonie, ou de l'abattement bruxellois exonérant en principe la première tranche de 200 000 € lorsque le prix ne dépasse pas 600 000 €.

Deux points de vigilance s'imposent. Le prix doit être réel et effectivement payé : une vente à prix d'ami s'expose à une requalification en donation déguisée, avec les conséquences fiscales et successorales qui s'ensuivent. Et la vente ne règle pas la question de l'équilibre familial : l'immeuble vendu à l'un des enfants sort du patrimoine à transmettre, ce qui peut appeler des compensations pour les autres — nous y reviendrons dans l'épisode 5.

Recommandations pratiques

Inventoriez votre patrimoine immobilier et classez-le : immeubles de rapport et secondes résidences d'abord, logement familial en dernier. Calculez ensuite le rendement du fractionnement — par donateur, par bénéficiaire, par période triennale — avant de fixer le calendrier des actes. Si vous tenez à conserver revenus ou jouissance, structurez la donation avec réserve d'usufruit plutôt que de renoncer à transmettre. Enfin, chiffrez toujours l'alternative de la vente lorsque l'enfant peut activer un taux réduit régional : dans certaines configurations, 3 % de droits d'enregistrement wallons sur une habitation unique rivalisent avantageusement avec des droits de donation progressifs. Rendez-vous samedi prochain pour l'épisode 3, consacré à l'achat scindé.

Références

¹ Barème des droits de donation immobilière en ligne directe, entre époux et cohabitants légaux, applicable dans les trois Régions : 3 % (jusqu'à 150 000 €), 9 % (150 000 à 250 000 €), 18 % (250 000 à 450 000 €), 27 % (au-delà).
² Décret wallon du 5 décembre 2024 (M.B. 13 décembre 2024) : réduction annoncée des droits de donation à partir de 2028, taux de 3 % jusqu'à 150 000 € maintenu.
³ Exonération du logement familial en faveur du conjoint ou cohabitant légal survivant ; en Région wallonne, exonération limitée à une première tranche de 160 000 €.
⁴ Taux réduits des droits d'enregistrement pour l'habitation propre et unique en vigueur au 1er janvier 2026 : 2 % (Flandre), 3 % (Wallonie), abattement de 200 000 € (Bruxelles, prix n'excédant pas 600 000 €).