Mise à disposition gratuite d’un bien immobilier à l’étranger: une déductibilité possible sous conditions strictes

La question de la déductibilité fiscale des frais liés à un bien immobilier mis gratuitement à disposition d’un dirigeant d’entreprise suscite régulièrement des débats.

Dans un arrêt du 16 septembre 2025 (2024/AR/552), la Cour d’appel de Gand apporte une clarification importante : une telle mise à disposition n’exclut pas, en soi, la déductibilité des frais dans le chef de la société, pour autant que certaines conditions soient rigoureusement respectées.

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Les faits : une double utilisation immobilière au sein d’une société

L’affaire concerne une société de management ayant acquis en 2018 deux appartements à Tenerife :

• un premier bien (appartement n° 1519) destiné à la location de courte durée via une agence ;
• un second bien (appartement n° 1421) mis gratuitement à disposition du dirigeant, à titre de seconde résidence.

Dans sa déclaration à l’impôt des sociétés, la société a déduit les frais liés aux deux biens.

L’administration fiscale a toutefois rejeté 109.942,06 € de frais relatifs au second appartement, estimant qu’il s’agissait de dépenses à caractère privé, étrangères à l’activité sociale, assorties d’un accroissement de 10 %.

La position de la Cour : une rémunération en nature justifiée

La Cour d’appel ne suit pas l’analyse de l’administration.

Elle considère que la mise à disposition gratuite de l’appartement constitue un avantage de toute nature (ATN) accordé au dirigeant, en contrepartie de prestations réelles, et donc à titre de rémunération.

Cette qualification repose sur un faisceau d’éléments concordants démontrant la volonté de la société de rémunérer son dirigeant :

• mention explicite de l’ATN sur la fiche fiscale 281.20 ;
• traitement comptable cohérent ;
• décisions formelles de l’assemblée générale ;
• déclaration correcte de l’avantage dans le chef du dirigeant à l’impôt des personnes physiques.

Sur cette base, la Cour admet la déductibilité de 99.803,60 € de frais professionnels.

En revanche, un montant résiduel de 10.138,46 € est rejeté, faute de preuve suffisante de son lien avec cette rémunération en nature.

Une précision essentielle : l’ATN forfaitaire ne limite pas la déduction

L’un des apports les plus intéressants de l’arrêt réside dans la dissociation opérée entre :

• la valorisation forfaitaire de l’avantage de toute nature dans le chef du bénéficiaire ;
• et la réalité économique des coûts supportés par la société.

La Cour admet que l’appartement constitue une résidence de plaisance ou d’agrément, mais refuse d’en déduire une limitation automatique de la déduction au seul montant de l’ATN.

Autrement dit : le caractère forfaitaire — souvent modeste — de l’ATN ne fait pas obstacle à la déduction de frais réels significativement plus élevés, dès lors que ces frais s’inscrivent dans une logique de rémunération imposable.

L’enjeu central : la démonstration de l’intention rémunératoire

Cet arrêt ne consacre pas une déductibilité généralisée des biens immobiliers mis à disposition de dirigeants.

Il rappelle au contraire que la clé de lecture réside dans une question fondamentale : la société peut-elle démontrer, de manière sérieuse, cohérente et documentée, que l’avantage constitue un élément de rémunération ?

Cette démonstration suppose :

• une documentation fiscale rigoureuse ;
• une cohérence entre les traitements comptables et fiscaux ;
• et une formalisation adéquate au niveau des organes sociaux.

Conclusion

L’arrêt de la Cour d’appel de Gand confirme une approche pragmatique et économiquement fondée de la déductibilité fiscale.

Une dépense ne perd pas son caractère professionnel du seul fait qu’elle présente une dimension privée, lorsqu’elle constitue en réalité une composante de la rémunération imposable d’un dirigeant.

Mais cette reconnaissance s’accompagne d’une exigence élevée : sans preuve structurée et cohérente, la déduction reste fragile.

En pratique, plus que jamais, la qualité du dossier fait la différence entre déduction admise et redressement fiscal.

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