Drie kredietvormen om uw vastgoedproject te financieren: welke opties in 2025?

Wie een woning of appartement wil kopen, bouwen of renoveren, heeft verschillende financieringsopties. Het klassieke hypothecair krediet is de meest voor de hand liggende oplossing, maar er bestaan alternatieve financieringsvormen die fiscaal voordeliger kunnen zijn, zoals een voorschot op uw IPT of een hypothecair krediet van de tweede pijler.

Dit artikel vergelijkt deze drie formules en verduidelijkt hun voor- en nadelen.

FAQ: Welke kredietoptie kiezen in 2025?

1. Klassiek hypothecair krediet

Hoe werkt het?

Bij een klassiek hypothecair krediet leent u bij een bank en plaatst u een hypotheek op een onroerend goed als waarborg.

Belangrijke kosten

• Notariskosten en registratierechten: de hypotheek moet bij notariële akte worden vastgelegd.
• Bankkosten: dossierkosten (maximaal € 350) en schattingskosten.
• Hypotheekrechten: 1% registratiebelasting en 0,3% hypotheekkosten op 110% van het geleende bedrag.
• Verzekering: de bank kan een schuld-saldoverzekering (SSV) verplichten.

Aandachtspunten

• Vervroegde terugbetaling: wie het krediet vervroegd wil aflossen, betaalt meestal een wederbeleggingsvergoeding van drie maanden intresten.
• Financiering met nettogeld: terugbetaling gebeurt met netto-inkomen, wat een belangrijke fiscale last met zich meebrengt.

Fiscale behandeling

• De woonbonus bestaat niet meer in Vlaanderen en Brussel.
• In Wallonië is de Chèque Habitat geschrapt voor leningen sinds 1 januari 2025.
• Interesten op leningen voor tweede verblijven of huurpanden blijven in 2025 aftrekbaar, maar deze fiscale aftrek wordt afgeschaft vanaf 2026.

2. Voorschot op uw IPT (Individuele Pensioentoezegging)

Hoe werkt het?

Indien uw vennootschap een Individuele Pensioentoezegging (IPT) heeft afgesloten, kunt u een voorschot opnemen op het opgebouwde pensioenkapitaal om een vastgoedproject te financieren.

Drie formules

• Type 1: u betaalt maandelijks intresten over het opgenomen voorschot.
• Type 2: u betaalt geen intresten, maar de verschuldigde intresten worden gekapitaliseerd tot op het moment van terugbetaling.
• Type 3: het voorschot is renteloos, maar wordt ondergebracht in een fonds met 0% rendement.

Voordelen

• Geen hypotheekkosten of notariskosten.
• Geen fiscale druk bij terugbetaling, want het voorschot wordt verrekend met uw pensioenkapitaal.
• Geen wederbeleggingsvergoeding bij vervroegde terugbetaling.
• Fiscaal voordeel blijft behouden, want de IPT-premies blijven een aftrekbare beroepskost.

Nadelen

• Voorschot beperkt tot 50 à 75% van de opgebouwde reserves, afhankelijk van uw leeftijd en de gekozen formule.
• Verminderd pensioenkapitaal bij pensionering, want het opgenomen bedrag wordt verrekend bij uitkering.
• Vanaf 2026 enkel nog mogelijk voor de eigen gezinswoning (volgens de regeringsplannen).

3. Hypothecair krediet van de tweede pijler

Hoe werkt het?

Een hypothecair krediet van de tweede pijler (ook “bulletkrediet”) is een alternatief voor een klassiek woonkrediet.

• De looptijd van de lening wordt afgestemd op uw pensioenleeftijd.
• Uw vennootschap engageert zich om voldoende IPT-premies te storten om op het einde van de looptijd de lening af te lossen.
• U betaalt enkel intresten over het ontleende kapitaal.

Voordelen

• U kunt een hoger bedrag lenen dan bij een IPT-voorschot.
• Fiscale aftrek van intresten onder dezelfde voorwaarden als een klassiek woonkrediet.
• Maandelijkse kosten zijn lager dan bij een klassiek hypothecair krediet, want enkel intresten worden betaald.

Nadelen

• Wel hypotheekkosten: een notariële akte is nodig.
• Afhankelijk van de winstgevendheid van uw vennootschap: de vennootschap moet in staat zijn om voldoende IPT-premies te blijven storten.

Vergelijking van de drie kredietvormen

Conclusie

Welke financieringsvorm het meest geschikt is, hangt af van uw specifieke situatie.

• Wie lage maandlasten wil, kan opteren voor een hypothecair krediet van de tweede pijler, waarbij enkel intresten worden betaald.
• Wie voldoende IPT-reserves heeft opgebouwd, kan een voorschot op de IPT overwegen, waarbij geen fiscale druk ontstaat bij terugbetaling.
• Wie de klassieke weg verkiest, kan nog steeds een hypothecair krediet afsluiten, al zijn hier wel notariskosten en hypotheekrechten aan verbonden.

Door de regeringsplannen zullen IPT-voorschotten vanaf 2026 enkel nog mogelijk zijn voor de gezinswoning. Voor 2025 blijft het nog steeds een interessante piste, zeker in vergelijking met de steeds beperkter wordende fiscale aftrekbaarheid van hypothecaire leningen.

Bron:

• Wetboek van de Inkomstenbelastingen (WIB92)
• Circulaires van de FOD Financiën inzake IPT en hypothecair krediet
• Regeringsakkoord 2025