Logement de société, chauffage et électricité en 2026: quels avantages de toute nature faut-il désormais déclarer ?

La mise à disposition d’un logement par une société à son dirigeant ou à un membre du personnel reste, en Belgique, un avantage particulièrement sensible sur le plan fiscal. Il en va de même lorsque la société prend en charge, en plus de l’habitation, les dépenses de chauffage et d’électricité. Ces avantages ne sont pas neutres : ils génèrent, dans le chef du bénéficiaire, un avantage de toute nature (ATN) imposable, dont l’évaluation obéit à des règles spécifiques.

L’année de revenus 2026 appelle ici une attention particulière, pour deux raisons. D’une part, le coefficient d’indexation du revenu cadastral augmente. D’autre part, les forfaits applicables au chauffage et à l’électricité sont à nouveau relevés. À cela s’ajoute une distinction devenue essentielle depuis 2022 : l’évaluation forfaitaire du chauffage et de l’électricité n’est plus admise que si la société met également l’habitation elle-même à disposition.

Le sujet est technique, mais ses conséquences sont très concrètes. Une mauvaise évaluation de l’ATN peut affecter la fiche fiscale, la charge d’impôt personnelle du bénéficiaire, et, plus largement, la cohérence de la politique de rémunération menée par la société. Chez Deg & Partners, nous constatons que ces questions reviennent fréquemment chez les dirigeants de PME, les professions libérales en société et les entreprises familiales qui utilisent encore le logement de société comme instrument de rémunération ou d’organisation patrimoniale.

1. L’ATN logement en 2026 : la formule reste inchangée, mais le coefficient d’indexation augmente

Lorsqu’un dirigeant d’entreprise ou un travailleur réside gratuitement dans un immeuble appartenant à la société, ou sur lequel celle-ci dispose d’un droit réel ou d’un droit de jouissance suffisant, il bénéficie d’un ATN logement calculé forfaitairement sur la base du revenu cadastral indexé¹.

La formule applicable pour un immeuble bâti mis gratuitement à disposition reste la suivante :

• logement non meublé : RC indexé × 100/60 × 2
• logement meublé : RC indexé × 100/60 × 5/3 × 2

Autrement dit, lorsqu’un logement est meublé, l’avantage imposable est majoré de 2/3.

Pour l’année de revenus 2026, le coefficient d’indexation du revenu cadastral est fixé à 2,30, contre 2,2446 pour l’année de revenus 2025. Cela entraîne une hausse de l’ATN logement d’environ 2,47 % par rapport à 2025².

Exemple

Un logement mis à disposition par une société présente un revenu cadastral non indexé de 2.000 EUR.
Le bénéficiaire en fait un usage privé à concurrence de 80 % durant toute l’année 2026.
L’ATN imposable pour 2026 s’élève à : 2.000 × 80 % × 2,30 × 100/60 × 2 = 12.266,67 EUR
À titre de comparaison, ce même avantage s’élevait à 11.970 EUR en 2025, ce qui illustre bien l’effet de l’indexation².

À retenir

L’ATN logement augmente en 2026 non pas parce que la formule change, mais parce que le coefficient d’indexation du revenu cadastral est relevé.

2. L’usage privé partiel : un prorata est admis pour le logement

L’un des points les plus importants en pratique concerne l’usage mixte. Si une partie seulement de l’immeuble est utilisée à des fins privées, l’ATN logement ne doit être calculé que sur la partie privée correspondante.

C’est une règle logique : un immeuble utilisé à la fois comme résidence privée et comme espace professionnel ou social de la société ne doit pas être entièrement imposé comme avantage personnel.

Exemple

Un immeuble de société présente un revenu cadastral non indexé de 1.800 EUR.
Le bénéficiaire n’en utilise, à titre privé, que 75 % pendant toute l’année 2026.
L’ATN logement s’élève à : 1.800 × 75 % × 2,30 × 100/60 × 2 = 10.350 EUR³

Cette approche proratisée vaut uniquement pour l’habitation elle-même. Comme on le verra plus loin, la solution est différente pour le chauffage et l’électricité.

À retenir

Le logement peut être ventilé entre usage privé et usage professionnel ; l’ATN ne porte alors que sur la quote-part privée du revenu cadastral.

3. Une année incomplète d’occupation permet aussi une réduction prorata temporis

Lorsque le bénéficiaire ne réside dans le logement de société qu’une partie de l’année civile, l’ATN peut être réduit proportionnellement au nombre de jours d’occupation effective².

Exemple

Reprenons l’exemple précédent d’un ATN annuel de 12.266,67 EUR.
Si le bénéficiaire n’a commencé à occuper le logement que le 24 janvier 2026, l’avantage imposable ne portera que sur 342 jours.
L’ATN sera alors de : 12.266,67 × 342/365 = 11.493,70 EUR²

Cette règle est essentielle dans les situations de prise de fonction en cours d’année, de départ, de vente de l’immeuble, de cessation d’usufruit ou de transfert de domicile.

À retenir

L’ATN logement n’est pas nécessairement annuel : il peut être réduit au prorata des jours d’occupation réelle.

4. Chauffage et électricité : en 2026, les forfaits augmentent encore

Lorsque la société prend aussi en charge le chauffage et/ou l’électricité du logement qu’elle met à disposition, le bénéficiaire peut être imposé sur des ATN distincts.

Pour les dirigeants d’entreprise et le personnel de direction, les forfaits applicables en 2026 sont les suivants :

• chauffage : 2.560 EUR
• électricité : 1.280 EUR
• total : 3.840 EUR⁴

En 2025, ces montants étaient respectivement de 2.500 EUR et 1.250 EUR, soit une hausse de 90 EUR au total en 2026³ ⁴.

Pour les autres bénéficiaires (hors personnel de direction et dirigeants), les montants 2026 sont inférieurs :

• chauffage : 1.150 EUR
• électricité : 580 EUR⁴

À retenir

En 2026, la fourniture gratuite de chauffage et d’électricité reste lourdement valorisée, en particulier pour les dirigeants d’entreprise.

5. Une condition essentielle depuis 2022 : le forfait chauffage/électricité n’est admis que si la société met aussi le logement à disposition

Depuis le 1er janvier 2022, l’évaluation forfaitaire du chauffage et de l’électricité ne s’applique plus dans tous les cas. Elle n’est admise que si l’employeur ou la société met également le logement lui-même à disposition du bénéficiaire⁵.

Autrement dit, pour pouvoir appliquer les forfaits de 2.560 EUR et 1.280 EUR en 2026, il faut que :

• la société mette gratuitement l’habitation à disposition ;
• cette habitation soit celle pour laquelle les dépenses de chauffage et d’électricité sont supportées ;
• et, en pratique, que le contrat de fourniture soit également au nom de la société³.

Si cette condition n’est pas remplie — par exemple si la société paie simplement les factures d’énergie d’un logement qui n’est pas à sa disposition ou qu’elle ne met pas elle-même à disposition — l’avantage ne peut plus être évalué forfaitairement. Il doit alors être estimé à sa valeur réelle, c’est-à-dire sur base des montants effectivement payés, TVA comprise³.

C’est un point fondamental. Dans certains dossiers, la valeur réelle peut s’avérer supérieure au forfait, notamment lorsque le logement est énergivore ou que les prix de l’énergie sont élevés.

À retenir

Le forfait pour chauffage et électricité n’est plus la règle générale. Il n’est possible que si la société met aussi l’habitation elle-même à disposition.

6. Le prorata privé ne joue pas de la même manière pour le chauffage et l’électricité

Une différence importante existe entre l’ATN logement et les ATN chauffage/électricité.

Pour l’habitation, un usage privé partiel permet de réduire l’avantage en proportion de la partie privée. En revanche, pour le chauffage et l’électricité, lorsque l’évaluation forfaitaire est applicable, le fait que seule une partie de l’habitation soit utilisée à des fins privées n’autorise pas une réduction proportionnelle³.

En d’autres termes, un bénéficiaire qui n’utilise que 75 % de l’habitation à titre privé ne peut pas limiter son ATN chauffage et électricité à 75 % des forfaits. Les montants forfaitaires restent dus intégralement, sauf réduction prorata temporis en cas d’occupation incomplète sur l’année³.

Cette distinction surprend souvent en pratique, mais elle est claire : le prorata spatial vaut pour le logement, pas pour les forfaits d’énergie.

À retenir

L’usage privé partiel réduit l’ATN logement, mais pas les forfaits chauffage et électricité.

7. Et sur le plan social ?

Les règles fiscales et sociales ne se confondent pas. En matière de sécurité sociale, l’évaluation de l’avantage en nature lié au logement, au chauffage et à l’électricité suit parfois une autre logique.

Le tableau social rappelle notamment que :

• la fourniture gratuite du chauffage et de l’électricité est, sur le plan social, évaluée à la valeur réelle ;
• tandis qu’en fiscalité, des forfaits spécifiques subsistent pour certaines hypothèses⁴.

Le droit social rappelle aussi une limite importante : la partie de la rémunération payable en nature ne peut pas dépasser certains pourcentages de la rémunération brute totale, notamment :

• 40 % pour la mise à disposition d’une maison, d’un appartement ou de plusieurs pièces d’habitation ;
• 20 % dans d’autres hypothèses ;
• 50 % pour certains profils particuliers (domestiques, concierges, apprentis ou stagiaires complètement logés et nourris chez l’employeur)⁴.

Même si ces limites relèvent du versant social et non du calcul fiscal de l’ATN, elles doivent être gardées à l’esprit dans la structuration globale de la rémunération.

À retenir

Une politique de logement de société doit être lue à la fois fiscalement et socialement : les deux grilles ne sont pas identiques.

Conclusion

Le logement de société reste, en 2026, un avantage fiscalement sensible et administrativement exigeant. L’indexation du revenu cadastral augmente l’ATN logement d’environ 2,47 %, tandis que les forfaits chauffage et électricité sont portés à 3.840 EUR au total pour les dirigeants d’entreprise.

Mais l’essentiel n’est pas seulement dans les montants. Il est dans la bonne qualification du dossier : usage privé total ou partiel, logement meublé ou non, occupation sur toute l’année ou non, société réellement titulaire du logement ou simple payeur des dépenses d’énergie, contrat d’électricité au bon nom, et articulation entre l’approche fiscale et les contraintes sociales.

Chez Deg & Partners, nous nous investissons activement pour sécuriser ces situations, qui se trouvent souvent à la frontière entre rémunération, immobilier, énergie et structuration patrimoniale. Bien géré, le logement de société peut encore s’intégrer dans une stratégie cohérente. Mal documenté, il devient rapidement une source de redressement ou de surcharge fiscale.

Tableau de synthèse – ATN logement, chauffage et électricité en 2026

Recommandations

1. Recalculez systématiquement l’ATN logement pour 2026 en tenant compte du coefficient d’indexation de 2,30.
2. Vérifiez si le forfait chauffage/électricité reste applicable : il suppose que la société mette aussi l’habitation à disposition.
3. Documentez précisément l’usage privé et professionnel de l’immeuble pour justifier un éventuel prorata du logement.
4. Contrôlez le nom du contrat de fourniture énergétique lorsque la société prend en charge l’électricité et le chauffage.
5. Ne négligez pas le volet social : la valorisation fiscale d’un avantage en nature n’épuise pas les questions de rémunération en nature et de conformité sociale.

Chez Deg & Partners, nous accompagnons nos clients dans la lecture de ces règles afin de transformer une matière complexe en décisions claires, sécurisées et cohérentes avec leur stratégie patrimoniale et sociétaire.

Notes de bas de page

¹ Art. 18, § 3, 2°, AR/CIR 92.
² Coefficient d’indexation 2026 du revenu cadastral pour l’évaluation de l’ATN logement, tel qu’appliqué à l’année de revenus 2026.
³ Art. 18, § 3, 4°, AR/CIR 92 ; règles d’évaluation forfaitaire du chauffage et de l’électricité, applicables uniquement lorsque la société met également le logement à disposition.
⁴ Forfaits applicables en matière de chauffage et d’électricité gratuits pour l’année de revenus 2026, selon la distinction entre dirigeants/personnel de direction et autres bénéficiaires ; règles de limitation de la rémunération en nature sur le plan social.
⁵ AR du 19.12.2021, M.B. 27.12.2021, ayant modifié le régime applicable à partir du 1er janvier 2022 pour l’évaluation forfaitaire du chauffage et de l’électricité.