Droits d’enregistrement à 3 % en Wallonie: une modernisation fiscale bien encadrée

Depuis le 1er janvier 2025, la Région wallonne applique un nouveau taux réduit de 3 % pour les droits d’enregistrement lors de l’acquisition d’une habitation propre et unique. Cette réforme, attendue par de nombreux candidats-acquéreurs, est désormais accompagnée d’une circulaire administrative (2025/C/42) qui en clarifie les conditions d’application, tout en offrant de nombreux exemples concrets pour en assurer la bonne compréhension.

Un seul avantage fiscal, des conditions strictes

La réforme marque la fin de l’abattement “première habitation” et des taux réduits pour habitations modestes. Elle les remplace par un seul avantage fiscal pour l’acquisition d’un premier bien d’habitation, moyennant le respect de conditions rigoureuses :

• Acquisition d’un bien affecté à l’habitation, y compris un terrain à bâtir ou un immeuble à rénover ;
• Acquisition en pleine propriété (ou reconstitution complète entre personnes physiques) ;
• Engagement ferme d’y établir et de maintenir sa résidence principale pendant au moins trois ans ;
• Absence de détention, à la date de l’acte, d’un autre bien immobilier en pleine propriété affecté au logement (ou engagement de revendre ou donner le bien obstructif) ;
• Mentions obligatoires dans l’acte authentique : en leur absence, le taux ordinaire de 12,5 % s’applique automatiquement.

Des situations complexes désormais encadrées

La circulaire 2025/C/42 permet de lever l’incertitude sur une série de situations fréquentes mais atypiques, dont voici quelques exemples désormais clarifiés :

• Achat simultané de plusieurs biens d’habitation ;
• Achat d’un immeuble avec plusieurs logements, dont seul un est occupé par l’acquéreur ;
• Transformation d’un bien non habitable ou d’un espace annexe (garage, atelier) en logement ;
• Bien partiellement affecté à une activité professionnelle (ex. : médecin généraliste) ;
• Terrain à bâtir avec construction future soumise à TVA ;
• Bien avec dépendances importantes (étable, grange, serre…) ;
• Achat démembré en usufruit et nue-propriété ;
• Acquisition hybride : partiellement à titre gratuit (donation) et partiellement à titre onéreux (achat).

Une circulaire de référence pour les praticiens

La circulaire constitue un outil essentiel pour les notaires, fiscalistes, professionnels de l’immobilier et bien sûr pour les particuliers qui envisagent l’achat d’un premier logement. Elle fournit également des précisions sur :

• Les sanctions individualisées en cas de manquement aux engagements ;
• Les possibilités de restitution du droit indûment perçu en cas d’erreur purement formelle.

Pour aller plus loin

Le texte complet de la circulaire est consultable ici : Lire la circulaire 2025/C/42

En conclusion, cette réforme fiscale wallonne modernise l’accès à la propriété, mais en renforçant les conditions d’octroi. Elle appelle donc à une vigilance accrue tant pour les professionnels que pour les particuliers. Une lecture attentive de la circulaire s’impose pour éviter les erreurs aux conséquences financières potentiellement lourdes.