Update afbraak en heropbouw – Nieuwe Circulaire gepubliceerd

Op 1 januari 2024 is de ‘permanente’ regeling afbraak en heropbouw in werking getreden. Deze werd op 1 juni 2024 uitgebreid met een maatregel voor afbraak en heropbouw van woningen die langdurig worden bestemd voor verhuur. Naar aanleiding van deze uitbreiding werd tevens voorzien in een versoepeling van de maatregel voor sociale verhuur.

Deze meest recente wijzigingen werden eind november voor het eerst verduidelijkt door de administratie in een nieuwe circulaire.

We zetten de belangrijkste nieuwigheden van deze circulaire even op een rijtje

Wat de versoepeling van de maatregel voor sociale verhuurbetreft, wordt opnieuw bevestigd dat de bestemming in het kader van het sociaal beleid niet meer als een autonome beperkende voorwaarde moet worden beschouwd. Het sociale karakter blijkt uit het louter gegeven dat de woning wordt verhuurd aan of via een sociaal verhuurkantoor, een erkende maatschappij voor sociale huisvesting of een andere publiekrechtelijke of privaatrechtelijke rechtspersoon met sociaal karakter. Met de laatste categorie worden bedoeld:

• organismen met een formele erkenning als zijnde een sociale onderneming zoals bedoeld in artikel 8:5 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen en artikel 6 van het KB van 28.06.2019;
• organismen zonder voornoemde formele erkenning waarbij kan worden aangetoond aan de hand van hun statuten dat de voorwaarden tot erkenning als sociale onderneming in principe zijn vervuld en die dus afhankelijk van het nagestreefde doel en de keuze van haar leden toch voldoen aan de informele kenmerken van een sociale onderneming; en
• een lokale, gemeentelijke, intercommunale, provinciale, gemeenschaps-, gewestelijke of federale administratie of overheid in het kader van hun sociaal beleid en elk organisme hiervoor erkend of opgericht door een voormelde administratie of overheid (bv. gemeente, ocmw's, een vzw, een door Vlaanderen geconventioneerde verhuurorganisatie).

Gelet op de nieuwe maatregel voor woningen bestemd voor verhuur (zonder sociaal karakter), zal de maatregel voor rechtstreekse sociale verhuur (via een beheersmandaat) wellicht minder toepassing vinden in de praktijk. De enige voordelen die een rechtstreekse sociale verhuur (§ 2) nog heeft ten opzichte van een verhuur zonder sociaal karakter (§ 4) is dat er bij de maatregel voor sociale verhuur geen oppervlaktecriterium van 200 m² geldt (maar dit is – gelet op het sociaal karakter – wellicht een eerder theoretisch verschil) en er bij een latere verkoop met verderzetting van het sociaal verhuurcontract door de koper, geen negatieve correctie van het genoten voordeel moet worden verricht. De maatregel voor sociale verhuur blijft uiteraard wel relevant voor situaties waarbij er wordt verhuurd aan een sociaal verhuurkantoor, een erkende maatschappij voor sociale huisvesting of een andere publiekrechtelijke of privaatrechtelijke rechtspersoon met sociaal karakter, maar desgevallend moet er wel een huurovereenkomst voor minstens 15 jaar worden afgesloten.

Wat de uitbreiding betreft voor woningen die langdurig bestemd worden voor verhuur (§ 4) beperkt de circulaire zich tot een herbevestiging van de principes die reeds terug te vinden waren in de memorie van toelichting:​

• De minimumverhuurtermijn van 15 jaar moet blijken uit de geregistreerde huurovereenkomst of de opeenvolgende geregistreerde huurovereenkomsten, gesloten met de huurder(s). De huurovereenkomsten moeten door de bouwheer worden geregistreerd.
• De maatregel kan niet worden toegepast voor woningen die oorspronkelijk werden gebouwd om te worden verkocht, maar waarbij de bouwheer uiteindelijk beslist om de woningen te bestemmen voor verhuur. De bouwheer moet immers vooraleer de btw opeisbaar wordt, de woning bestemmen voor langdurende privéverhuur.

Hoewel een dergelijke ingebruikneming als bedrijfsmiddel aanleiding kan geven tot een onttrekking (waarvoor geen verlaagd btw-tarief kan worden toegepast onder de nieuwe permanente regeling), wordt hierover in de circulaire met geen woord gerept (wat toch enigszins opmerkelijk is).

Belangrijke verduidelijkingen worden er voor deze maatregel verder niet gegeven in de nieuwe circulaire. Nochtans zijn er toch een aantal prangende vragen die in dit verband onbeantwoord blijven. We stellen ons bijvoorbeeld de vraag of een bouwheer (natuurlijke persoon of rechtspersoon) in het kader van deze maatregel ook een gedeeltelijke terugstorting (a rato van de waarde van de blote eigendom ten opzichte van de volle eigendom) zal moeten verrichten wanneer binnen de 15-jarige periode van het correctiemechanisme de blote eigendom van het pand zou worden vervreemd. Ons inziens blijven de toepassingsvoorwaarden voor de nieuwe maatregel desgevallend vervuld, maar gelet op eerdere verduidelijkingen van de administratie in het kader van de tijdelijke regeling afbraak en heropbouw is dit onzeker.

Tot slot geeft de circulaire nog een bijkomende verduidelijking over de 2 overgangsmaatregelen die nog tot en met 30 juni 2025 kunnen worden toegepast. Beide overgangsmaatregelen werden gekoppeld aan een uiterlijke indieningsdatum voor het bekomen van een omgevingsvergunning. In de praktijk was het evenwel niet duidelijk in welke omstandigheden er rekening kon worden gehouden met de oorspronkelijke indieningsdatum, dan wel met de indieningsdatum van een aanvraag tot aanpassing van de oorspronkelijke omgevingsvergunning.

De circulaire geeft op dit punt verduidelijking over de situatie waarbij een nieuwe omgevingsvergunning betrekking heeft op een samenvoeging of splitsing van appartementen (dus met behoud van het volume zoals oorspronkelijk vergund). De administratie aanvaardt in dit verband dat de nieuwe aanvraag geen impact heeft op de oorspronkelijk vergunde appartementen, maar dat er voor de samengevoegde of gesplitste appartementen wel rekening moet worden gehouden met de indieningsdatum van de gewijzigde omgevingsvergunning waardoor er voor deze appartementen mogelijks geen toepassing meer kan worden gemaakt van het verlaagd tarief. Indien er bijvoorbeeld een vergunning werd bekomen voor de bouw van 100 appartementen en er een aanpassing werd gevraagd om 1 van deze appartementen te splitsen (waardoor er in totaal 101 appartementen zullen zijn in plaats van 100), dan heeft de aanpassing geen impact op de 99 appartementen die conform de oorspronkelijke aanvraag zullen worden gebouwd. Voor de twee appartementen die het voorwerp uitmaakten van de aangepaste aanvraag zal er wel rekening moeten worden gehouden met de indieningsdatum van de gewijzigde aanvraag waardoor voor deze 2 appartementen de toepassing van het 6%-tarief mogelijk wordt uitgesloten.

Ons btw-team volgt de laatste ontwikkelingen van dichtbij op. In geval van vragen kan u ons zeker contacteren.