Prolongation d’un usufruit: pas soumise au droit de vente, selon la Cour de cassation

Faits

Un dirigeant et sa société ont procédé à une "acquisition scindée" d’un immeuble. À la suite de cette opération, la société disposait d’un usufruit de 15 ans sur cet immeuble. Peu avant la fin de l’usufruit, celui-ci est prolongé de 15 ans supplémentaires (durée maximale de 30 ans selon l’ancien Code civil) contre une indemnité de 266.500 EUR versée au dirigeant par la société.

Position de l'administration (VLABEL)

Le droit d’enregistrement applicable aux ventes (10%) s’applique sur les 266.500 EUR.

Motifs de cette position

• L’ancien Code civil ne prévoyait pas expressément la possibilité de "prolonger" un usufruit, donc il s’agirait plutôt d’un "renouvellement" (création d’un nouveau droit d’usufruit).

• Les parties à la prolongation (dirigeant + société) ne sont pas les mêmes que celles de l’acte initial (dirigeant + société + vendeur).

Position de la Cour de cassation

Une convention de prolongation (avant la fin de l’usufruit initial) ne modifie que la durée de l’usufruit initial et n’entraîne pas la création d’un nouveau droit d’usufruit ou la cession d’un droit d’usufruit.

Cette opération n’est donc pas soumise au droit d’enregistrement applicable aux ventes.

Conclusion

Si une convention de prolongation d’un usufruit se limite à prolonger l’usufruit et intervient avant la fin de l’usufruit initial, cette prolongation n’est pas soumise au droit de vente.

Autres droits réels

Le même raisonnement s’applique aux droits d’emphytéose et de superficie (soumis à un droit proportionnel spécifique de 5%).

Vous pouvez consulter cet arrêt ci-dessous.