Le taux réduit (3%) pour l’acquisition d’une habitation propre et unique en Wallonie.

Dans l’attente d’une circulaire, à la croisée des certitudes et des hésitations

Sous l’impulsion de la nouvelle majorité, le Parlement wallon a adopté, le 5 décembre 2024, un décret de réforme de la fiscalité patrimoniale wallonne. Cette initiative ambitieuse, dont l’entrée en vigueur est prévue en deux temps, impactera significativement la situation de nombreux contribuables wallons.

L’objectif poursuivi par le Gouvernement wallon vise essentiellement 1/ à alléger la pression fiscale sur la classe moyenne, et 2/ à simplifier la réglementation relative aux droits de succession pour améliorer son efficacité et limiter les manœuvres de contournement.

Les deux mesures fiscales majeures du décret consistent à :

• Mettre en œuvre un droit de mutation réduit à 3% pour l’acquisition d’une habitation propre et unique en vue de faciliter l’accès à la propriété (en vigueur à partir du 1^er janvier 2025) ;
• Réduire drastiquement les droits de donation et de succession (en vigueur à partir du 1^er janvier 2028).

Dans l’attente d’une circulaire administrative qui devrait clarifier les difficultés d’interprétation qui subsistant, je tenterai de résumer ici les principales conditions d’application du nouveau taux réduit pour l’acquisition d’une habitation propre et unique.

L’acquisition d’une habitation propre et unique par une(des) personne(s) physique(s)

Relevons pour commencer que seules les personnes physiques peuvent bénéficier du nouvel incitant fiscal. Et ce, à l’occasion de l’acquisition de la pleine propriété d’un bien destiné à l’habitation. A contrario, l’acquisition conjointe avec une société fait perdre au coacquéreur le bénéfice du taux réduit.

La mesure s’applique aux personnes désireuses d’acquérir leur habitation propre et unique ou un terrain à bâtir, ou encore une habitation en construction ou sur plan située en région wallonne. Sont visées les acquisitions proprement dites, à l’exclusion des autres opérations translatives de propriété, telles que l’échange ou l’attribution d’un immeuble à la suite de la liquidation d’une société[1].

Les travaux préparatoires énoncent que si deux personnes physiques acquièrent ensemble un bien, chacun à concurrence d’une quotité indivise, ou respectivement à concurrence de l’usufruit pour l’une, et de la nue-propriété pour l’autre, le bénéfice du taux réduit peut être admis pour autant que ces deux acquéreurs acquièrent ensemble la pleine propriété du bien.

Il n’est pas non plus exigé que l’habitation soit la seule fonction autorisée dans le bien. Le bénéfice du taux réduit devrait être accordé même si l’acquéreur établit dans le bien, parallèlement à sa résidence principale, un bureau, un cabinet médical ou le siège de sa société par exemple (une affectation partielle à l’habitation parait donc suffisante).

Selon la doctrine majoritaire, le bénéfice du taux réduit devrait également pouvoir s’appliquer aux dépendances adjacentes au bien principal et acquises en même temps que celui-ci, conformément au principe selon lequel l’accessoire suit le principal. A contrario, si le contribuable acquiert deux unités d’habitation juridiquement indépendantes aux termes du même acte, il lui appartiendra d’indiquer celle pour laquelle il sollicite le bénéfice du taux réduit.

S’établir dans le bien et y rester 3 ans

L’acquéreur est tenu d’installer sa résidence principale dans l’habitation acquise dans un délai de 3 ans à compter de la signature de l’acte notarié d’acquisition (ou 5 ans s’il a acquis une habitation en construction ou un terrain à bâtir).

La fixation de la résidence principale dans un bien est une question de fait, mais celle-ci est présumée de façon réfragable par l’inscription de l’acquéreur à l’adresse concernée, dans les registres communaux de la population.

L’acquéreur est ensuite tenu de rester établi 3 années entières dans le bien. Dans le cas contraire – et sauf cas de force majeure ou motif impérieux d’ordre familial, médical ou professionnel –, l’acquéreur sera tenu au paiement des droits d’enregistrement complémentaires d’un montant égal à la différence entre le taux ordinaire à 12,5 % et le taux réduit à 3 %.

Dans l’hypothèse d’une acquisition conjointe, une hésitation subsiste quant à la question de savoir si tous les coacquéreurs (même ceux qui ne sont pas éligibles au bénéfice du taux réduit) doivent s’engager 1/ à établir leur résidence dans le bien, et 2/ à maintenir celle-ci pendant 3 ans.

Dans l’affirmative, il s’agirait d’une condition particulièrement stricte, à contre-courant du principe d’individualisation de l’impôt promu par les auteurs du projet. En cas d’acquisition conjointe avec une personne qui n’entend pas s’établir dans le bien, aucun des coacquéreurs ne devrait donc pouvoir bénéficier du taux de 3%.

Une autre interprétation du texte légal, conforme au principe de l’individualisation des sanctions, consiste à avancer que seul le coacquéreur n’ayant pas respecté les conditions d’application du taux réduit sera tenu au paiement des droits complémentaires (à savoir le taux ordinaire de 12,5%) à concurrence de sa part.

Interdiction de posséder la pleine propriété d’un autre bien destiné à l’habitation au moment de la signature de l’acte d’acquisition

Une habitation est dite « unique » lorsque l’acquéreur ne possède pas déjà la totalité en pleine propriété d’un immeuble affecté ou destiné en tout ou en partie à l’habitation (en Belgique ou à l’étranger).

Dans l’hypothèse d’une acquisition conjointe à plusieurs personnes, celles-ci ne peuvent bénéficier du taux de 3% que si elles ne possèdent pas déjà ensemble la totalité en pleine propriété d’un autre destiné à l’habitation.

Si l’un des coacquéreurs n’est pas éligible au bénéfice du taux réduit au motif qu’il possède un bien obstructif (qu’il ne souhaite pas céder), cette circonstance n’empêche pas l’autre coacquéreur de bénéficier du taux de 3% à concurrence des droits qu’il acquiert. Ceci illustre la volonté du législateur d’appliquer un principe d’individualisation de l’impôt.

La question de savoir si les terrains à bâtir, caravane immobilisée, tiny houses, etc. seront considérées comme des immeubles obstructifs est actuellement incertaine, dans l’attente d’une circulaire interprétative. A contrario, si l’acquéreur possède déjà la pleine propriété d’un immeuble commercial, ou des droits indivis ou démembrés (usufruit, nue-propriété) sur un autre bien destiné à l’habitation, ces circonstances ne font pas obstacle au bénéfice du taux de 3%.

De même, rien n’empêche un contribuable ayant acquis un bien au taux réduit de 3% d’acquérir ultérieurement (même peu de temps après) un autre bien destiné à l’habitation. Cette circonstance n’empêchera pas le maintien du bénéfice du taux réduit.

Exigence d’aliénation des biens obstructifs

Dans l’hypothèse où l’acquéreur possède déjà 100% en pleine propriété d’un autre bien immeuble destiné à l’habitation, il peut néanmoins bénéficier du taux de 3% pour l’acquisition de sa nouvelle résidence principale, à condition de s’engager dans l’acte d’acquisition à revendre (ou transmettre) le(s) bien(s) obstructif(s) dans les 3 ans à compter de sa nouvelle acquisition.

L’engagement de cession est pris par l’acquéreur dans l’acte d’acquisition. Un contrôle sera opéré par les services de l’administration afin de vérifier le respect de la condition d’aliénation des biens obstructifs. En cas de non-respect de cette exigence légale, le contribuable défaillant sera tenu au paiement des droits d’enregistrement complémentaires d’un montant égal à la différence entre le taux ordinaire à 12,5 % et le taux réduit à 3 %, majorée des intérêts de retard.

Suppression des autres régimes de faveur

En contrepartie de l’adoption du taux réduit, les autres incitants fiscaux à la primo-acquisition ont été supprimés. Sont visés le mécanisme de l’abattement, le taux réduit pour l’acquisition d’habitations modestes, et le chèque-habitat.

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[1] Une exception est cependant prévue à l’égard de la cession de parts indivises en pleine propriété par une personne physique à une autre personne physique qui va établir sa résidence principale dans le bien, et ce pour autant que ladite cession permette au cédant et au cessionnaire de reconstituer la pleine propriété.

Cet article est publié dans le cadre du Tax Tv Show du mardi 25 mars 2025.