La nouvelle année apporte non seulement de bonnes résolutions, mais aussi d'importantes réformes fiscales.

​Depuis le 1er janvier 2026, plusieurs modifications importantes relatives aux droits de succession et aux droits d’enregistrement flamands sont entrées en vigueur. D’une part, il y a un assouplissement des droits de succession, par (1) l’introduction d’une « réduction pour célibataires » pour les héritiers célibataires sans descendants, et (2) l’augmentation de la déduction pour conjoint. D’autre part, deux régimes fiscaux préférentiels sont durcis. Les conditions d’application tant du régime fiscal préférentiel pour la donation et la succession des entreprises familiales que du droit d’enregistrement réduit (2 %) pour l’achat de la seule résidence propre seront désormais plus strictement interprétées.

1) La « réduction pour célibataires » pour les personnes seules sans descendants

La succession des personnes seules sans descendants est en général taxée aux taux les plus élevés des droits de succession. Le Gouvernement flamand instaure une « réduction pour célibataires » afin de tenir compte de l’évolution sociale et de modérer la pression fiscale sur cette catégorie d’héritiers.

Un testateur sans descendants et sans conjoint peut désormais désigner un ou plusieurs parent(s) éloigné(s) ou proche(s) dans son testament, de sorte qu’en cas de décès à partir du 1er janvier 2026, une acquisition jusqu’à 100.000 euros par succession sera taxée à un taux progressif avantageux en droits de succession, calculé par bénéficiaire distinct. La tranche de la valeur nette acquise jusqu’à 50.000 euros est imposée à 3 %. La tranche qui dépasse 50.000 euros mais ne dépasse pas 100.000 euros est imposée à 9 %. Les bénéficiaires désignés dans le testament non révoqué du défunt doivent demander l’application de ce taux réduit. Il est recommandé de déterminer dans le testament quels bénéficiaires peuvent faire appel à la réduction pour célibataires.

Le précédent Gouvernement flamand avait déjà pris en compte les intérêts de cette catégorie de testateurs par l’introduction de ce que l’on appelle « l’héritage aux amis ». Sur cette base, un parent éloigné ou un ami, désigné comme bénéficiaire dans un testament sous conditions, pouvait acquérir un montant maximal de 15.000 euros au taux de 3 % de droits de succession. La réduction pour célibataires et l’héritage aux amis ne doivent toutefois en aucun cas être confondus : ainsi, pour bénéficier de l’héritage aux amis, le testateur ne devait pas nécessairement être sans enfants ni seul, ce qui est une condition désormais requise pour prétendre à la réduction pour célibataires en tant qu’héritier. Le régime relatif à l’héritage aux amis fait l’objet, à partir du 1er janvier 2026, d’un régime transitoire d’extinction, à savoir que seuls les bénéficiaires désignés dans un testament daté au plus tard du 31 décembre 2025 pourront encore bénéficier de cette réduction. La mention de l’héritage aux amis dans les testaments établis à partir du 1er janvier 2026 n’aura plus d’effet fiscal.

2) L’augmentation de la déduction pour conjoint

Le Gouvernement flamand introduit un assouplissement supplémentaire de la déduction déjà existante pour conjoint. Une déduction est une exonération partielle (en montant ou en pourcentage) des droits de succession sur une partie du patrimoine transmis. La déduction pour conjoint porte sur les biens mobiliers légués au conjoint survivant. Jusqu’au 1er janvier 2026, aucun droit de succession n’était dû sur les premiers 50.000 euros de biens mobiliers acquis par le conjoint survivant. Ce montant est désormais porté à 75.000 euros. Concrètement, cela se traduit, en cas de décès, par une économie de 2.250 euros de droits de succession.

3) Le régime préférentiel en matière de droits de donation et de succession pour les sociétés familiales

La Flandre prévoit un régime fiscal préférentiel pour la transmission des sociétés familiales exerçant une activité économique. Alors que les taux standards des droits de donation (3 %) et de succession (3 %, 9 % ou 27 %) s’appliquent normalement, la transmission de telles sociétés bénéficie d’un taux réduit : 0 % pour la donation et 3 % pour la succession. Ce régime préférentiel s’appliquait également sans restriction aux biens immobiliers résidentiels détenus dans la société familiale.

À partir du 1er janvier 2026, les conditions d’application du régime préférentiel seront toutefois durcies. Pour les actes authentiques de donation ou les décès à partir de cette date, la valeur des biens immobiliers résidentiels détenus par une société familiale qualifiée (ou par les filiales dans lesquelles la société familiale détient au moins 10 %) sera désormais exclue du régime préférentiel en matière de droits de donation et de succession. Concrètement, la valeur vénale des parts de la société sera diminuée de la valeur vénale des biens immobiliers résidentiels détenus par la société familiale (ou ses filiales). L’exonération (droits de donation) ou la réduction (droits de succession) portera donc désormais uniquement sur la valeur résiduelle.

Une exception à l’exclusion principale des biens immobiliers résidentiels existe si les conditions suivantes sont remplies cumulativement :
(1) au moins 75 % du chiffre d’affaires est généré par l’exercice d’une activité liée aux biens immobiliers résidentiels ;
(2) au moins un employé est actif dans la société familiale durant la période triennale précédant l’acte authentique de donation.

Pour déterminer correctement l’assiette fiscale, la Codex fiscal flamand exige désormais qu’un rapport d’évaluation soit toujours fourni (indépendamment du fait que la société détienne ou non des biens immobiliers résidentiels (*)), établi par un expert-comptable ou un réviseur d’entreprises certifié, indiquant la valeur totale de la société ainsi que la valeur des biens immobiliers résidentiels détenus. Cela rendra considérablement plus difficile la réalisation « in extremis » d’une donation bénéficiant du régime fiscal préférentiel.

Une explication plus détaillée de cette réforme est également disponible sur notre site internet.

4) Le droit d’enregistrement réduit pour l’achat de la seule résidence propre

Depuis le 1er janvier 2025, lors de l’achat de votre seule résidence propre, vous pouvez bénéficier du droit d’enregistrement réduit de 2 % (au lieu du taux standard de 12 %)(*). Pour pouvoir bénéficier de ce régime préférentiel, vous devez acheter une maison en pleine propriété en tant que personne physique. Vous devez en outre être domicilié à cette adresse dans un délai de trois ans à compter de l’acte authentique . Pour les achats à partir du 1er janvier 2026, cette dernière condition est renforcée : l’acheteur devra s’engager à s’inscrire sur le bien immobilier acquis dans les trois ans suivant l’acte notarié et devra désormais également rester au moins une année continue* domicilié à cette adresse.

En outre, les achats scindés (usufruit/nue-propriété) seront exclus à partir du 1er janvier 2026 du droit d’enregistrement réduit ; ceux-ci seront soumis au taux normal de 12 %. Seul l’achat en pleine propriété par une personne (éventuellement en indivision avec une autre) pourra bénéficier du taux réduit, à condition, également, de satisfaire aux autres conditions.

Enfin, en cas d’achat où une personne morale est co-acquéreur, il ne sera plus possible d’appliquer le taux réduit. Cela vaut pour l’ensemble de l’achat : si une société acquiert 1 % et une personne physique 99 %, c’est le taux général de 12 % qui s’appliquera à la totalité de la transaction.

(*) L’assiette taxable peut également être pertinente si les conditions de continuité n’ont pas été respectées.
(**) Avant le 1er janvier 2025, le droit d’enregistrement réduit pour l’achat de la seule résidence propre était de 3 %.