Déclaration fiscale 2026. L’investisseur: au cœur de l’Arizona

En ce qui concerne les revenus des immeubles, une modification fondamentale est intervenue, non pas au niveau des revenus en tant que tels mais en ce qui concerne la déduction ordinaire des intérêts d’emprunt c’est-à-dire pour des immeubles autres que l’habitation propre. Celle-ci disparait purement et simplement. Ne recherchez plus le code 1146/2246. Cette suppression intervient dès l’année 2025 sans tenir compte de la date de l’emprunt. Aucune mesure transitoire n’est intervenue. Le législateur n’a pas choisi de ne viser, par exemple, que les nouveaux emprunts. Cela générera un surcoût d’impôt pouvant aller jusqu’à 50% du montant non déductible à présent.

Pour le surplus, comme par le passé, les revenus cadastraux (RC) non indexés doivent être repris dans la déclaration. La base imposable est toutefois plus élevée. Quand vous recevrez l’avertissement extrait de rôle, le RC aura été indexé (2, 2446 pour l’année 2025) et majoré de 40%. Si un bien est donné en location à des personnes physiques qui affectent le bien à leur activité professionnelle ou à des personnes morales, les loyers et avantages locatifs doivent par ailleurs être mentionnés. Le montant imposable correspondra alors aux loyers réels sous déduction de 40 % frais forfaitaires (sans que ce résultat puisse être inférieur au RC indexé majoré de 40 %). Ceux qui souhaitent déduire un loyer à titre de frais professionnels (case 1072/2072) devront encore, cette année, remplir le formulaire 270 MLH. Bien que le gouvernement ait indiqué qu’il entendait supprimer cette obligation, cette suppression n’est pas encore intervenue et le formulaire doit être rempli.

Les immeubles à l’étranger doivent aussi être déclarés.

Depuis la loi de 2021, un RC leur est attribué par l’administration fiscale sur la base du formulaire y relatif que les contribuables doivent compléter. Le RC une fois fixé, il doit être repris dans la déclaration même si le bien immobilier est taxé à l’étranger sur la base des CPDI. Conformément au droit international, ils seront toutefois exonérés par convention (ne pas oublier de reprendre les codes à exonérer – point B du cadre III) si une CPDI est bien intervenue.

Pour la taxe caïman, l’annexe 276 CJC devra à nouveau être complétée. On tiendra compte de l’arrêt de la Cour constitutionnelle du 18 septembre 2025 en ce qui concerne les OPC privés, l’exception de substance pour les holdings et la base imposable en cas d’exit tax caïman.

Revenus de source française et double imposition.

L’Arizona a mis fin à la saga des titres français doublement taxés. Pour tout revenu de source française, le contribuable peut obtenir le remboursement de l’impôt retenu à la source par le biais de la déclaration en reprenant les revenus dans les codes 1160/2260 ou 1444/2444 de la déclaration et solliciter l’application de la QFIE au code F. : « revenus auxquels un régime spécial d’imposition est applicable » accompagné d’une annexe. Si ces revenus ont été versés sur un compte en Belgique et que le précompte mobilier a été retenu, il faudra néanmoins procéder de la sorte pour précisément pouvoir récupérer la QFIE.

Revenus mobiliers de source étrangère.

Les revenus mobiliers qui n’ont pas été précomptés, notamment parce qu’ils sont de source étrangère, seront par ailleurs nécessairement mentionnés en code 1444/2444 de la déclaration. On n’oubliera pas le cadre XIII qui vise toutes les déclarations à effectuer, outre le cas échéant les revenus perçus comme les comptes à l’étranger et leur communication à la BNB, les contrats d’assurance-vie ou encore les constructions juridiques.

Quant à la nouvelle loi du 6 avril 2026 sur les plus-values, celle-ci est entrée en vigueur le 1^er janvier 2026. La déclaration des revenus 2025 n’est pas impactée. Toutefois, le contribuable devra décider à la fin mai ou fin août (selon les institutions bancaires) s’il choisit l’opt in ou l’opt out. La CGT (capital gain tax) de 10% sera en effet précomptée par les institutions financières (opt in) sauf contre ordre (opt out). Que choisir ? Les banques, lorsqu’elles retiendront le précompte, ne pourront tenir compte (i) ni des moins-values (i) ni de la quotité exonérée de 10.000 euros par contribuable (iii) ni encore de la valeur d’acquisition supérieure à celle du 31 décembre 2025 le cas échéant. Une chose est donc certaine : le précompte retenu ne sera jamais exact. Toutefois, même si l’opt in est intervenu, le contribuable pourra obtenir des remboursements (qui tiendraient compte des trois éléments cités ci-avant) par le biais de sa déclaration (nous étudierons spécifiquement ce point en 2027). L’opt in n’est pas définitif en ce sens que tout peut être rétabli par le biais de la déclaration. Si vous faites expressément choix de l’opt out , vous devrez tout reprendre dans votre déclaration en 2027.

Pour les comptes à l’étranger, la question ne se posera pas et tout devra, en toute hypothèse, être repris dans la déclaration fiscale 2027.

Vu l’entrée en vigueur au 1^er janvier 2026, le législateur a décidé d’immuniser les plus-values historiques. La plus-value étant en principe égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition, il sera tenu compte de la valeur du titre au 31 décembre 2025. Si toutefois le prix d’acquisition antérieur devait être supérieur, le calcul de la plus-value pourra intervenir en tenant compte dudit prix d’acquisition. Prenons l’exemple suivant : un titre acquis à 120 en 2022, qui vaut 100 au 31 décembre 2025 et vendu à 110 en 2026. Si on retient prix de vente – valeur au 31.12.2025, une plus-value de 10 interviendrait alors que le contribuable a, en réalité, opéré une moins-value. La loi permet donc de tenir compte du ‘vrai’ prix d’acquisition. En l’espèce, pas d’imposition. Attention à deux points toutefois : (i) le précompte sera retenu sur la différence entre prix de vente et valeur au 31 décembre 2025 (soit 110-100) – si vous êtes en opt in et dans cette situation, pas de panique, cela pourra être revu via la déclaration fiscale en 2027 et (ii) la faculté de tenir compte d’un prix d’acquisition plus élevé (par rapport à la valeur au 31 décembre 2025) n’existera que pour les ventes intervenant jusqu’au 31 décembre 2030. A partir du 1^er janvier 2031, on tiendra toujours compte de la valeur au 31 décembre 2025.


​Cette contribution a également été publiée dans le Dossier spécial IPP de La Libre​