Circulaire 2025/C/27 met commentaar op het Waals decreet van 12 juli 2023 houdende verscheidene fiscale bepalingen en tot omzetting van Richtlijn 2021/514/EU van de Raad van 22 maart 2021 tot wijziging van Richtlijn 2011/16/EU...

De Algemene administratie van de patrimoniumdocumentatie publiceerde op 14/05/2025 de Circulaire 2025/C/27 met commentaar op het Waals decreet van 12 juli 2023 houdende verscheidene fiscale bepalingen en tot omzetting van Richtlijn 2021/514/EU van de Raad van 22 maart 2021 tot wijziging van Richtlijn 2011/16/EU...

Circulaire 2025/C/27 met commentaar op het Waals decreet van 12 juli 2023 houdende verscheidene fiscale bepalingen en tot omzetting van Richtlijn 2021/514/EU van de Raad van 22 maart 2021 tot wijziging van Richtlijn 2011/16/EU betreffende de administratieve samenwerking op het gebied van de belastingen

Administratieve commentaren betreffende het Waals decreet van 12 juli 2023 houdende verscheidene fiscale bepalingen

Inhoudstabel

1. Inleiding

2. Wijzigingen in artikel 46bis, § 1 W.Reg. (art. 1 van het decreet)

3. Wijzigingen in het decreet van 6 april 2023 tot aanpassing van sommige gewestelijke bepalingen aan het Wetboek van vennootschappen en verenigingen (art. 88 en 89 van het decreet)

4. Inwerkingtreding (art. 90 van het decreet)

1. Inleiding

In het Belgisch Staatsblad van 18 september 2023 werd de het Waals decreet van 12 juli 2023 houdende verscheidene fiscale bepalingen en tot omzetting van Richtlijn 2021/514/EU van de Raad van 22 maart 2021 tot wijziging van Richtlijn 2011/16/EU betreffende de administratieve samenwerking op het gebied van de belastingen (hierna: decreet) gepubliceerd.

Dit decreet heeft tot doel een aantal fiscale bepalingen in te voeren op het gebied van het materieel recht en het procesrecht. In deze circulaire worden evenwel enkel de wijzigingen besproken die verband houden met het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten zoals van toepassing in het Waals Gewest (hierna: W.Reg.) en het Wetboek der successierechten zoals van toepassing in het Waals Gewest (hierna: W.Succ.), meer bepaald de artikelen 1, 88, 89 en 90 van het decreet.

Het is d.m.v. dit decreet in eerste instantie de bedoeling om het bestaande abattement die ten goede komt aan degene die voor de eerste keer een woning kopen – voornamelijk jongeren – en dit voor het verwerven van een woning of een bouwgrond, aanzienlijk te verhogen van 20.000 euro naar 40.000 euro.

Daarnaast werd er in decreet van 6 april 2023 tot aanpassing van sommige gewestelijke bepalingen aan het Wetboek van vennootschappen en verenigingen (hierna: het decreet van 6 april 2023) een administratieve fout rechtgezet inzake de voorwaarden om te kunnen genieten van het verlaagde tarief van 0% in geval van successierecht en het recht van overgang bij overlijden (in het W.Succ.) en in geval van schenkingen (in het W.Reg.).

2. Wijzigingen in artikel 46bis, § 1 W.Reg. (art. 1 van het decreet)

Artikel 46bis W.Reg. stelt de voorwaarden en toepassingsmodaliteiten vast voor de vermindering van de belastbare grondslag – abattement – op het verkooprecht bij aankoop van een woning of een bouwgrond gelegen in het Waals Gewest en regelt meer bepaald de onmiddellijke toekenning van het abattement op het ogenblik van de aankoopakte.

Onder bepaalde voorwaarden heeft de belastingplichtige recht op een abattement voor de aankoop van één woning in volle eigendom die tot hoofdverblijfplaats zal dienen of voor het verwerven van een bouwgrond.

Wat betreft de woning, is het bedrag van het abattement afhankelijk van de belastbare grondslag van de woning die betrokkene wenst te verwerven. De nieuwe bedragen worden als volgt vastgesteld:

• Wanneer de belastbare grondslag hoger is dan 500.000 euro, bedraagt het abattement 20.000 euro;
• Wanneer de belastbare grondslag tussen 350.000 en 500.000 euro ligt, bedraagt het abattement 40.000 euro - (20.000 euro x (belastbare grondslag - 350.000)/150.000);
• Wanneer de belastbare grondslag niet hoger is dan 350.000 euro, bedraagt het abattement 40 000 euro.

Er is dus besloten om het huidige abattement in artikel 46bis W.Reg. aanzienlijk te verhogen voor het verwerven van een woning waarvan de belastbare grondslag gelijk is aan of lager is dan 500.000 euro.

Door deze maatregel is het voor de betrokken belastingplichtige die een nieuwe woning wenst te verwerven mogelijk om een belastingvoordeel te verkrijgen voor een onroerend goed dat onderworpen is aan het gewoon registratierecht van 12,5% of aan het verlaagde tarief van 5% of 6%. Het fiscaal voordeel ligt tussen 1.000 en 5.000 euro.

Het abattement bedraagt 40.000 euro voor onroerende goederen met een waarde van 350.000 euro of minder en 20.000 euro voor onroerende goederen met een waarde van meer dan 500.000 euro. Voor zij die een waarde hebben tussen 350.000 en 500.000 euro, is het abattement degressief.

Er gelden wel enkele afwijkende regels indien het gaat om de verwerving van een bouwgrond of van een woning in aanbouw of op plan. Ook hier is het bedrag van het abattement afhankelijk van de belastbare grondslag. Voor de verwerving van een woning in aanbouw of op plan of van een bouwgrond, wordt dit bedrag als volgt vastgesteld:

• Wanneer de belastbare grondslag hoger is dan 250.000 euro, bedraagt het abattement 20 000 euro;
• Wanneer de belastbare grondslag tussen 175.000 en 250.000 euro ligt, bedraagt het abattement 40.000 euro - (20.000 euro x (belastbare grondslag - 175.000)/75.000);
• Wanneer de belastbare grondslag niet hoger is dan 175.000 euro, bedraagt het abattement 40 000 euro.

De waardegrenzen worden voor deze specifieke vormen van verwerving dus met de helft verminderd in vergelijking met het verwerven van een woning.

Wat de berekening van de belasting betreft, is deze identiek aan hetgeen reeds werd toegepast in het kader van het abattement (zie punt 4.5. van de circulaire 2018/C/112 betreffende het Waals decreet van 13 december 2017), d.w.z. een vermindering van de belastbare grondslag, en dus geen belastingvermindering. Dit gebeurt door de waarde van de belastbare grondslag van bovenaf te verminderen, ongeacht de tarieven die er dan op zullen worden toegepast. Zo moet eerst de belastbare grondslag worden bepaald op grond van de artikelen 45 en 46 W.Reg. en van deze belastbare grondslag het bedrag van het abattement af te trekken om de definitieve belastbare grondslag te verkrijgen, en vervolgens het (de) toepasselijke tarief(ven) – verminderd met 5% of 6% en/of gewoon met 12,5% – te verrekenen met deze belastbare grondslag.

Voorbeeld 1

Verkoop van een woonhuis voor de prijs (met lasten) van 400.000 euro tegen het gewoon tarief van 12,5%.

Abattement: € 40.000 - (€ 20.000 x (€ 400.000 - € 350.000)/€ 150.000) = € 33.333,33.

Definitieve belastbare grondslag: € 400.000 - € 33.333,33 = € 366.666,67.

Heffing van rechten: 366.666,67 aan 12,5% = 45.833,33 euro. Zonder abattement zou de heffing 400.000 euro x 12,5% geweest zijn, oftewel 50.000 euro; voordeel: 4.166,67 euro

Voorbeeld 2

Verkoop van een woonhuis voor de prijs (met lasten) van 180.000 euro met toepassing van het verlaagde tarief van 6% voor bescheiden woningen

Het verlaagd tarief van 6% is van toepassing op een maximumbedrag van € 160.000 (niet‑geïndexeerd).

Definitieve belastbare grondslag: 180.000 - 40.000 = 140.000 euro.

Heffing van rechten: 140.000 euro aan 6% = 8.400 euro

Voorbeeld 3

Verkoop van een woonhuis voor de prijs (met lasten) van 220.000 euro met toepassing van het verlaagde tarief van 6% voor bescheiden woningen

Het verlaagd tarief van 6% is van toepassing op een maximumbedrag van € 160.000 (niet‑geïndexeerd).

Definitieve belastbare grondslag: 220.000 - 40.000 = 180.000 euro.

Heffing van rechten: (160.000 euro aan 6%) + (20.000 aan 12,5%) = 12.100 euro.

Voorbeeld 4

Verkoop van een bouwgrond (bijhorend of appartement op plan) voor de prijs (inclusief lasten) van 200.000 euro, waarvan 50.000 euro voor de grond.

1e hypothese: Als de verkoop in één akte door één verkoper voor het geheel (grond + te bouwen constructie) plaatsvindt: heffing = btw over het geheel; in dit geval zal het abattement niet van toepassing zijn(1).

----------

(1) De verkoop van een gebouw en de aangrenzende grond, wanneer deze eigendommen toebehoren aan twee verschillende leden van dezelfde btw-eenheid, moet worden beschouwd als uitgevoerd door één persoon, gezien de btw-eenheid. Als er geen btw-eenheid is, gaat het om twee verschillende verkopers (Parlementaire vraag nr. 5‑805 van de heer Bart Tommelein van 29.12.2010).

----------

2e hypothese: Als er een verkoper is voor de grond en een andere verkoper voor de te bouwen constructie(2): heffing = btw voor de constructies en registratierechten voor de grond; in dit geval is de belastbare grondslag alleen de waarde van de grond; de constructies maken geen deel uit van de verkoop.

----------

(2) De verkoop van een gebouw en de aangrenzende grond, wanneer deze eigendommen toebehoren aan twee verschillende leden van dezelfde btw-eenheid, moet worden beschouwd als uitgevoerd door één persoon, gezien de btw-eenheid. Als er geen btw-eenheid is, gaat het om twee verschillende verkopers (Parlementaire vraag nr. 5‑805 van de heer Bart Tommelein van 29.12.2010).

----------

Voorbeeld 5

Verkoop van een bouwgrond bijhorend aan bouwwerken in uitvoering evenals een grond aangrenzend aan de eerste, voor de prijs (met lasten) van 450.000 euro.

Eén verkoper voor het geheel; alleen de lopende bouwwerken en de bijhorende grond maken deel uit van de levering van goederen onderworpen aan btw, terwijl de aangrenzende grond aan registratierechten is onderworpen. In de akte is bepaald dat de waarde van de grond grenzend aan de bouwwerken 150.000 euro bedraagt.

Voor de berekening van de belastingvrije som wordt overeenkomstig de artikelen 45 en 46 W.Reg. alleen gebruik gemaakt van de belastbare grondslag van de aangrenzende grond.

Hier zal de uiteindelijke belastbare grondslag zijn: 150.000 euro - 40.000 = 110.000 euro.

3. Wijzigingen in het decreet van 6 april 2023 tot aanpassing van sommige gewestelijke bepalingen aan het Wetboek van vennootschappen en verenigingen (art. 88 en 89 van het decreet)

Het decreet van 6 april 2023 heeft tot doel om bepaalde gewestelijke bepalingen aan te passen aan het Wetboek van vennootschappen en verenigingen, zonder inhoudelijke wijzigingen aan te brengen in de toepasselijke belastingstelsels.

Bij deze oefening kwamen er echter twee administratieve fouten naar boven.

In artikel 60bis, § 3, 3° W.Succ. wordt het verlaagde recht enkel behouden op voorwaarde dat de activa die in een activiteit, een vrij beroep of een ambt of post geïnvesteerd worden, niet afnemen ten gevolge van vooruitnemingen in de eerste vijf jaar te rekenen van het overlijden van de de cujus (...).

Hetzelfde principe werd ingeschreven in artikel 140quinquies, § 1, 3° W.Reg. Het verlaagde recht wordt enkel behouden op voorwaarde dat het tegoed dat in een activiteit, een vrij beroep of een ambt of post geïnvesteerd wordt, niet afneemt ten gevolge van vooruitnemingen in de eerste vijf jaar te rekenen van de authentieke schenkingsakte (...).

Het gaat hier in beide gevallen over de voorwaarden die worden gesteld om te kunnen genieten aan het verlaagde recht van 0% bij successierecht en het recht van overgang bij overlijden in het W.Succ. en bij schenkingen in het W.Reg.

In beide artikelen werd de beperking van de eerste vijf jaar na datum van overlijden of vanaf de datum van de authentieke schenkingsakte weggelaten in het decreet van 6 april 2023.

Deze lacune was niet overeenkomstig de wil van de wetgever en wordt hiermee rechtgezet.

4. Inwerkingtreding (art. 90 van het decreet)

Artikel 1 van het decreet is van toepassing op akten die vanaf 1 juli 2023 een vaste datum hebben gekregen. Ze is dus van toepassing op authentieke akten die vanaf 1 juli 2023 zijn verleden of op onderhandse akten die vanaf 1 juli 2023 een vaste datum hebben gekregen. De echtheid van deze vaste datum moet kunnen worden bewezen overeenkomstig art. 18, § 1 W.Reg. (dat wil zeggen onderhandse akten die een vaste datum hebben gekregen in de zin van artikel 8.22 van het Burgerlijk Wetboek).

De artikelen 88 en 89 van het decreet traden in werking op dezelfde dag als het decreet van 6 april 2023, namelijk op 2 november 2023.

Er dient voor dit artikel te worden opgemerkt dat in de Nederlandstalige versie van de gepubliceerde tekst 1 juni 2023 als datum van inwerkingtreding wordt vermeld, in tegenstelling tot zowel de Franstalige als Duitstalige versie. De Franstalige tekst dient evenwel als referentietekst te worden beschouwd. Bijgevolg is artikel 1 in werking getreden op 1 juli 2023.