Akkoord over nieuwe permanente regeling 6% btw afbraak/heropbouw

Zoals reeds aangekondigd heeft de federale regering binnen het paasakkoord een belangrijke stimulus maatregel voor de vastgoedsector beslist. Voor verkopen in het kader van afbraak en heropbouw projecten zal het 6% btw-tarief terug kunnen toegepast worden.

Sinds 1 januari 2024 kunnen verkopen in het kader van afbraak/heropbouw projecten niet langer genieten van het 6% btw-tarief. Er geldt evenwel nog een overgangsregeling die verlengd werd tot en met 30 juni 2025 voor verkopen in het kader van afbraak/heropbouw projecten waarvan de aanvraag voor de omgevingsvergunning werd ingediend vóór 1 juli 2023.

Vanaf 1 juli 2025 wordt het 6% btw-tarief opnieuw mogelijk voor verkopen in het kader van afbraak/heropbouwprojecten, en dit zonder beperking in de tijd.

Het 6% btw-tarief geldt ten aanzien van de btw die opeisbaar wordt vanaf 1 juli 2025, in de volgende situaties:

• De heropgebouwde woning wordt bestemd als de enige en eigen woning van de koper, die er zonder uitstel zijn/haar domicilie zal hebben. De totale bewoonbare oppervlakte mag niet groter zijn dan 175 m². Deze bestemming geldt tot minstens 31 december van het vijfde jaar volgende op het jaar van eerste ingebruikneming of inbezitneming; bij wijziging binnen deze periode moet een pro rata deel van het btw-voordeel worden teruggestort (x/5).
  
  
• De heropgebouwde woning wordt bestemd door de koper om te worden verhuurd aan een sociaal verhuurkantoor, een door de bevoegde overheid erkende maatschappij voor sociale huisvesting of een andere publiekrechtelijke of privaatrechtelijke rechtspersoon met sociaal oogmerk, dan wel onder een beheersmandaat aan één van de genoemde entiteiten. Deze bestemming geldt tot minstens 31 december van het vijftiende jaar volgende op het jaar van eerste ingebruikneming of inbezitneming; bij wijziging binnen deze periode moet een pro rata deel van het btw-voordeel worden teruggestort (x/15).
  
  
• De heropgebouwde woning wordt bestemd voor langdurende verhuur voor bewoning aan een natuurlijk persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben. De totale bewoonbare oppervlakte mag niet groter zijn dan 175 m². Deze bestemming geldt tot minstens 31 december van het vijftiende jaar volgende op het jaar van eerste ingebruikneming of inbezitneming; bij wijziging binnen deze periode moet een pro rata deel van het btw-voordeel worden teruggestort (x/15).

Aan de ene kant worden de sociale voorwaarden verstrengd aangezien de maximumoppervlakte niet groter mag zijn dan 175 m² bij aankoop als enige en eigen woning, dan wel bij de aankoop voor langdurende verhuur aan een natuurlijke persoon. Voor bouwheren die zelf een woning na afbraak realiseren en bestemmen als enige/eigen woning, dan wel voor langdurende verhuur voor bewoning blijft de maximumoppervlakte op 200 m². De toepassing van het 6% btw-tarief voor de aankoop van woningen die bestemd worden voor de verhuur aan natuurlijke personen betreft aan de andere kant een belangrijke bijkomende uitbreiding voor investeringsprojecten.

De betreffende voorwaarden en de toepassing van de correctiemechanismen worden ingevuld conform de reeds van de kracht zijnde modaliteiten die reeds uitvoerig in administratieve circulaires werden toegelicht. Er wordt wel een wijziging in het KB nr. 20 ingeschreven voor situaties waarbij de woning wordt gebouwd of gekocht door meerdere personen. Onder de huidige regeling wordt een onderscheid gemaakt tussen personen die gehuwd of wettelijk samenwonend zijn vs. alle andere situatie van meerdere bouwheren en kopers. De regel zal voortaan zijn dat de voorwaarde van enige woning moet geëvalueerd worden in hoofde van elke bouwheer/koper afzonderlijk. Voor bouwheren zal deze uitsplitsing in voorkomend geval gebeuren op basis van een schriftelijke verklaring die aan de aannemer wordt overhandigd. Bij kopers zal de uitsplitsing moeten gebeuren aan de hand van de eigendomsaandelen in de heropgebouwd woning.

Er worden geen bijzondere overgangsmaatregelen bepaald m.b.t. deze uitbreiding van het 6% btw-tarief. Dit betekent dat er louter dient gekeken te worden naar het tijdstip van opeisbaarheid, i.e. in de regel het tijdstip van de factuur, dan wel het belastbaar feit, i.e. de oplevering in geval van een verkoop op plan. Bij lopende projecten kan dit dus betekenen dat het btw-tarief en cours de route zal wijzigen.

Tot slot, zoals nu ook al het geval, wordt de toepassing van het 6% btw-tarief in de hierboven beschreven gevallen gekoppeld aan de verplichting om een voorafgaande verklaring in te dienen. De praktijk leert dat deze formaliteit niet altijd even nauw gezet wordt opgevolgd. Gezien de btw-administratie dit alles zeer formalistisch bekijkt, is hier absoluut de nodige zorgvuldigheid vereist. In dit kader hopen we ook dat er snel administratieve toelichtingen zullen komen over de te gebruiken formulieren om zoveel mogelijk discussies in de toekomst te vermijden.

Uitsluiting toepassing 6% btw-tarief voor klimaatonvriendelijke producten

Het 6% btw-tarief m.b.t. de renovatie van woningen wordt uitgesloten voor de levering en aanhechting van verwarmingsketels die op fossiele brandstoffen werken (gas, mazout, steenkool). Deze uitsluiting omvat de levering van de verbrandingsketel met alle onderdelen die ermee samenhangen en noodzakelijk zijn om deze te doen werken, de aanhechting aan het gebouw en de verwijdering van de oude installatie. Daarnaast omvat dit de levering met plaatsing van kachels, radiatoren op fossiele brandstoffen die verbonden zijn met een schoorsteenpijp.

Deze uitsluiting geldt niet voor delen van een verwarmingsinstallatie die geïntegreerd worden in een systeem dat niet werkt op fossiele brandstoffen (bv. verspreiding van warmte of waarborg hoge efficiëntie); kachels, radiatoren, convectoren die werken op houtbrandstoffen; onderdelen van een verwarmingssysteem die instaan voor de verspreiding van warmte (warmteafgiftesystemen via leidingen, vloerverwarming, radiatoren, thermostatische kranen); onderdelen van het centrale verwarmingssysteem die de hoge efficiënte van het verwarmingssysteem waarborgen (bv. thermostaat, EMS, energiemeters,…); onderhoud en herstelling van centrale verwarmingssystemen op fossiele brandstoffen; onderdelen van een hybride systeem.

Mutatis mutandis geldt deze uitsluiting ook t.a.v. het 6%-tarief voor afbraak en heropbouw projecten.

Het Tiberghien btw-team heeft uitgebreide ervaring in advisering en begeleiding m.b.t. het 6% btw-tarief in de bouw, en afbraak/heropbouw projecten in het bijzonder. We volgen deze wijzigingen en de administratieve toelichtingen hierover nauwgezet op.

Bij vragen in het kader van concrete projecten, gelieve niet te aarzelen om contact op te nemen met één van de leden van het Tiberghien btw-team.